วานนี้ (26 เม.ย.) ที่ประชุมคณะกรรมการผังเมือง หรือบอร์ดผังเมืองชุดใหญ่ ได้ข้อสรุปผลประชุมร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ยืนยันตามข้อเสนอที่ประชุมบอร์ดผังเมืองชุดเล็กครั้งล่าสุด คือ ยืนยันเกณฑ์ความกว้างถนนสร้างอาคารสูงตามผังเมืองรวม กทม.ฉบับปี 2549  นอกจากนี้ ยังได้อนุมัติปรับผังสี 31 แห่ง ย่านเอกมัย-ไบเทคได้ปรับด้วย เท่ากับเป็นการเปิดช่องให้อาคารสูงในพื้นที่สีแดงตามผังเมืองใหม่ สามารถก่อสร้างได้โดยไม่ต้องยึดเกณฑ์ความกว้างถนนในผังเมืองรวมฯ

เมื่อผลออกมาเช่นนี้ นักประเมินแสดงความกังวลว่า หากเกณฑ์ใหม่ที่ออกมาเป็นการช่วยเหลือผู้ที่ถือสต็อกที่ดินไว้ในมือจำนวนมากเช่นนี้ เกรงว่าจะเกิดปัญหาในภายหลัง เพราะโครงการขยายถนนเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก

หลังจากเมื่อวันที่ 29 มีนาคมที่ผ่านมา ที่ประชุมคณะอนุกรรมการผังเมือง กระทรวงมหาดไทย (บอร์ดชุดเล็ก)  มีข้อเสนอให้สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) กลับไปทบทวนร่างผังเมืองรวม กทม. (ปรับปรุงครั้งที่ 3) ในเรื่องเกณฑ์ความกว้างถนนในการก่อสร้างอาคารสูง ที่เสนอให้เพิ่มความเข้มข้นเกณฑ์ความกว้างถนน จากหลายบริเวณที่เคยสร้างได้เมื่อถนนมีความกว้าง 6 หรือ 10 เมตร กลายเป็น 16 เมตร รวมถึงห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษเพิ่มเติมในบางพื้นที่ ให้กลับไปเป็นเกณฑ์เดิมตามกฎกระทรวงผังเมืองรวม กทม. 2549 ทั้งหมด

แต่ผลประชุมล่าสุด ของคณะกรรมการผังเมืองชุดใหญ่ เพื่อหาข้อสรุปเพิ่มเติมเกี่ยวกับร่างผังเมืองดังกล่าว กลับเปิดช่องผ่อนปรนมากกว่าที่คาดไว้

ยืนถนนตามบอร์ดเล็กปรับ 31 ผังสี
ม.ร.ว.เปรมศิริ เกษมสันต์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยกับ "กรุงเทพธุรกิจ" ว่า ผู้เข้าร่วมประชุมส่วนใหญ่ มีความเห็นไปในทิศทางเดียวกัน คือ ต้องการให้กลับไปยึดเกณฑ์ความกว้างถนนในการก่อสร้างอาคารสูงตามกฎกระทรวงผังเมืองรวม กทม. 2549 ตามที่ทางคณะอนุกรรมการเสนอแนวทางไว้ เนื่องจากกังวลว่าจะมีผู้ร้องเรียนมาก จนอาจส่งผลกระทบตามมาทำให้ไม่สามารถพิจารณาผังเมืองได้ทันช่วงต่ออายุในเดือนพฤษภาคมปีหน้า และเกิดปัญหาผังเมืองขาดอายุในที่สุด ซึ่งทางสำนักเอง ก็เห็นด้วยกับข้อเสนอของที่ประชุมที่ต้องการให้ผังเมืองพิจารณาออกมาได้ทัน

สำหรับการปรับผังสีกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ที่ทางสำนักเสนอให้ปรับเปลี่ยนจำนวน 34 แห่ง ผลปรากฏว่า ที่ประชุมไม่เห็นด้วย 3 แห่ง ให้คงไว้ตามผังเมืองฉบับเดิม แห่งแรก คือ บริเวณรถไฟฟ้าลาดกระบัง ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ที่ทางสำนักเสนอให้ปรับเป็นสีแดง เพื่อให้เหมาะสมกับการพัฒนาใกล้สนามบิน แต่ที่ประชุมเสนอให้คงไว้เป็นพื้นที่สีเขียวลายขาว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม)

แห่งที่สอง คือ สถานีรถไฟตลิ่งชัน จากเดิมเป็นสีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) สำนักเสนอให้เป็นสีแดงทั้งสองฝั่ง แต่ได้เฉพาะด้านเหนือ และแห่งที่สาม คือ บริเวณทิศใต้ของสนามบินดอนเมือง ที่ทางสำนักเสนอให้เป็นพื้นที่สีส้ม เพราะเห็นว่าก่อนหน้านี้ จะงดใช้สนามบินดอนเมืองแล้ว จึงต้องการให้เป็นพื้นที่รองรับของประชาชนจากศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ แต่ปัจจุบันสนามบินกลับมาใช้งาน ที่ประชุมจึงเสนอให้กลับมาเป็นสีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ตามเดิม เพราะกังวลในเรื่องความปลอดภัยหากกลายเป็นพื้นที่หนาแน่น

ส่วนบริเวณที่อนุมัติให้เปลี่ยนผังสีได้ 31 บริเวณนั้น มีจุดที่น่าสนใจ ได้แก่ บริเวณเอกมัย จากเดิมที่เป็นสีส้มฝั่งหนึ่งและสีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ฝั่งหนึ่ง กำหนดให้กลายเป็นสีน้ำตาลทั้ง 2 ฝั่ง บริเวณฝั่งตรงข้ามศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค บางนา จากเดิมที่เป็นสีส้มได้เป็นสีแดง เพราะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเข้าถึง

ปล่อย พ.4-พ.5 ไม่ติดความกว้างถนน
ม.ร.ว.เปรมศิริ กล่าวต่อไปว่า ที่ประชุมยังมีข้อเสนอเพิ่มเติมให้พื้นที่สีแดง บริเวณ พ.4-พ.5 กลายเป็นพื้นที่ที่ไม่ต้องมีเกณฑ์ความกว้างถนนเข้ามากำกับในการสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ พื้นที่รวมมากกว่า 10,000 ตร.ม.ด้วย จากเดิมที่ทางสำนักเสนอให้คุมด้วยเกณฑ์ความกว้างถนน 16 เมตร และผังเมืองรวม 2549 คุมไว้ที่ 10 เมตร ให้ใช้เพียง พ.ร.บ.ควบคุมอาคารเป็นตัวกำหนดเท่านั้น

อย่างไรก็ดี ข้อเสนอดังกล่าวยังไม่เป็นที่สิ้นสุด ยังจะต้องมีการประชุมและการลงมติอีกครั้งในที่ประชุม กลางเดือนพฤษภาคมนี้ และที่ประชุมยังไม่มีการพูดคุยเรื่องการตัดและขยายถนนสายรอง ทางสำนักฯ จะเข้าพูดคุยกับทางสำนักโยธาธิการเองหลังจากนี้

ด้านนายปรีชา รณรงค์ กรรมการผังเมือง มท. กล่าวว่า โดยหลักการแล้วทางสำนักผังเมือง ต้องการให้พื้นที่ พ.4 และ พ.5 กลายเป็นพื้นที่ที่มีแต่อาคารพาณิชยกรรมจริงๆ โดยไม่ต้องพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแบบหลายๆ ประเทศ แต่ที่ประชุมยังมีความเห็นว่า หลายพื้นที่ยังมีความสามารถในการพัฒนาต่อไปได้ อีกทั้งในประเทศไทย ยังมีการพัฒนาโรงแรมและคอนโดมิเนียมสำหรับอยู่อาศัยปะปนกันในตึกเดียว นอกจากนี้ สาธารณูปโภคพื้นฐานในบริเวณดังกล่าว ยังมีความพร้อมในการรองรับประชาชนจำนวนมาก

"ขณะที่หลายบริเวณ ยังมีความพร้อมในการรองรับประชาชน อีกทั้งที่ดิน พ.4-พ.5 ก็เป็นที่ดินราคาแพง หากคุมเข้มไปเลยจะเสียมูลค่ามาก ปัจจุบันจะเห็นว่าสีลมวันเสาร์-อาทิตย์แทบจะกลายเป็นย่านร้าง เพราะกลายเป็นอาคารสำนักงานไปหมด ที่ประชุมจึงอยากให้พื้นที่ พ.4-พ.5 สามารถสร้างอาคารสำหรับเป็นที่อยู่อาศัยได้เต็มที่ไปก่อน โดยไม่ต้องมีความกว้างถนนมากำหนด"

นักประเมินชี้ผังปี '49 เอื้อประโยชน์
นายไพรัช มณฑาพันธุ์ นายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย กล่าวว่า กรณีที่ที่ประชุมคณะกรรมการผังเมือง ยืนยันตามข้อเสนอของคณะอนุกรรมการผังเมือง ให้กลับไปใช้เกณฑ์ความกว้างถนนในการก่อสร้างอาคารตามกฎกระทรวงผังเมืองรวม 2549 นั้นนับเป็นเรื่องที่ดี ไม่เข้าไปเปลี่ยนแปลงกลไกตลาด ผู้ประกอบการยังคงสามารถเลือกทำเลในการพัฒนาโครงการได้ตามปัจจัยเดิม เช่น มีสาธารณูปโภคที่ดี มีรถไฟฟ้าเข้าถึง ผู้บริโภคก็ยังสามารถหาแหล่งที่อยู่อาศัยในเมืองได้

"โดยปกติรายใหญ่มักจะซื้อที่ดินเก็บไว้ 3-4 ปี จึงค่อยนำไปพัฒนา หากไปเพิ่มเกณฑ์ความกว้างถนน สิ่งที่จะเกิดขึ้นตามมาแน่นอน คือ ผลกระทบต่อผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดินเก็บไว้ จะไม่สามารถพัฒนาที่ดินดังกล่าวให้เป็นอาคารสูงดังที่วางแผนไว้ได้ หรือแม้จะนำออกขาย ราคาที่ดินก็น่าจะตกลงราว 30-40%"

ปัจจุบันในต่างประเทศพยายามพัฒนาเมืองให้กระจุกตัวในแนวสูงมากขึ้น ไม่นิยมขยายเมืองออกไป การตัดสินใจดังกล่าว จึงถือว่าเป็นการตัดสินใจที่ก่อให้เกิดผลดีหลายประการ

โครงการขยายถนนสายรองทำยาก
นายไพรัช กล่าวอีกว่า ส่วนกรณีที่สำนักผังเมือง กทม.เสนอร่างแผนผังแสดงโครงการคมนาคมและขนส่งว่าจะเวนคืน เพื่อตัดหรือขยายถนนสายรองให้เป็น 12 เมตร และ 16 เมตร รวมกว่า 100 สายนั้น ประเมินได้ยากว่าจะมีผลดีผลเสียอย่างไร แต่เชื่อว่าเป็นแผนที่จะเกิดขึ้นได้ยากในทางปฏิบัติจริง เพราะปัจจุบันเพียงแค่จะเวนคืนถนนเพื่อก่อสร้างสาธารณูปโภคทั่วไปยังทำได้ยาก ประชาชนยังต่อต้านทั้งที่เป็นประโยชน์ หากให้เหตุผลเพียงว่าจะเวนคืนเพราะต้องการขยายถนนนั้น อาจต้องใช้เวลานานมาก

หากมองในแง่มูลค่าที่ดิน หลังแผนเวนคืนดังกล่าวเกิดขึ้นจริงนั้น เชื่อว่า ที่ดินในหลายซอยจะมีความเหลื่อมล้ำกันมาก หากใครมีที่ดินสี่เหลี่ยมผืนผ้าขนาดเท่ากัน แต่คนหนึ่งหน้ากว้างติดถนน 90 เมตร ลึก 40 เมตร อีกคนหนึ่งความกว้างถนน 40 เมตร แต่ลึก 90 เมตร ผู้ที่จะเสียประโยชน์มากกว่า คือ ผู้ที่มีที่ดินหน้ากว้างติดถนน 90 เมตร หากจะสร้างตึกสูง อาจจะได้เพียงอาคารแบนๆ ที่พัฒนาไม่ได้มากนัก



ที่มา  :  วันที่ 27 เมษายน 2555  กรุงเทพธุรกิจ

ร่วมแสดงความคิดเห็น