ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ผ่า'บ้านหลังแรก'กลุ่มที่ได้ประโยชน์สูงสุด คือกลุ่มที่มีรายได้สูง ฐานภาษี 37%และซื้อบ้าน 5ล้านบาท ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้สรุปและวิเคราะห์สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ ว่าก.ย. 2554 มีการประกาศมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัยออกมาแล้ว หลังจากที่ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและผู้บริโภคที่จะซื้อบ้านต่างรอคอยความชัดเจนมานานภายหลังผ่านพ้นการเลือกตั้ง


มาตรการนี้กำหนดเงื่อนไขไว้มาก ทั้งในส่วนของผู้ซื้อและตัวบ้าน เพื่อการรับสิทธิประโยชน์จากการหักลดหย่อนภาษี กล่าวคือ
- เงื่อนไขด้านผู้ซื้อ ต้องเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก ไม่เคยมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน
- เงื่อนไขด้านตัวบ้าน ต้องเป็นบ้านใหม่เท่านั้น ไม่รวมบ้านมือสองหรือบ้านสั่งสร้าง ดังนั้น บ้านที่เข้าข่ายมีคุณลักษณะ คือเป็นบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม ทั้งที่สร้างเสร็จแล้วหรือกำลังจะสร้างเสร็จ และพร้อมโอนได้ภายในสิ้นปีหน้า นอกจากนี้ ราคาบ้านต้องไม่เกินกว่า 5 ล้านบาท
- เงื่อนไขด้านระยะเวลา ต้องมีการซื้อและโอนตั้งแต่ปัจจุบัน ไปจนสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2555 หรือประมาณ 15 เดือน และเมื่อซื้อแล้วต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านนั้นต่อไปไม่น้อยกว่า 5 ปี


สิทธิประโยชน์ที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกจะได้ คือ ผู้ซื้อสามารถนำจำนวนเงินร้อยละ 10 ของราคาบ้านไปหักลดหย่อนก่อนการคำนวณภาษีเงินได้ประจำปี ติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จำนวนเงินที่นำไปหักลดหย่อนให้ปีละเท่ากัน รวม 5 ปีไม่เกินร้อยละ 10 ดังกล่าว โดยหากซื้อบ้านในปี 2554 สามารถขอหักลดหย่อนสำหรับปีภาษี 2554-2558 หรือจะหักลดหย่อนในปีภาษี 2555-2559 ก็ได้


ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้จัดทำตารางวิเคราะห์สิทธิประโยชน์ที่ผู้ซื้อบ้านจะได้รับ พบว่า เนื่องจากการหักลดหย่อนนี้เป็นการหักลดหย่อนก่อนการคำนวณภาษีเงินได้ หรือที่ภาษาอังกฤษ เรียกว่า Tax-Deductible (ไม่ใช่เป็นการหักลดหย่อนสุทธิ หรือไม่ใช่เป็น Tax-Credit)

ดังนั้น ประโยชน์ที่ได้จึงขึ้นอยู่กับปัจจัยหลัก 2 ประการ คือ ฐานภาษีที่ต้องเสีย และ ราคาบ้านที่ซื้อ

ฐานภาษีหรืออัตราภาษีที่ต้องเสีย (Tax Bracket) คำนวณจากรายได้หลังหักลดหย่อน ตามรายการหักลดหย่อน (Deductibles) ต่างๆ ที่กรมสรรพากรอนุญาตให้หักได้ในแต่ละปีภาษี กล่าวคือ
- รายได้ต่อปีไม่เกิน 150,000 บาท ไม่ต้องเสียภาษี
- รายได้ 150,001–500,000 บาท เสียภาษีอัตราร้อยละ 10 ในส่วนที่เกิน 150,000 บาท
- รายได้ 500,001–1,000,000 บาท เสียภาษีอัตราร้อยละ 20 ในส่วนที่เกิน 500,000 บาท
- รายได้ 1,000,001–4,000,000 บาท เสียภาษีอัตราร้อยละ 30 ในส่วนที่เกิน 1,000,000 บาท
- รายได้สูงกว่า 4 ล้านบาท เสียภาษีอัตราร้อยละ 37 ในส่วนที่เกิน 4,000,000 บาท


ดังนั้น หากรายได้ยิ่งสูง ย่อมทำให้ฐานภาษีหรืออัตราการเสียภาษีสูงขึ้น เมื่อมีการหักลดหย่อนจึงหักลดหย่อนได้ในจำนวนเงินที่มากขึ้นตามร้อยละที่กำหนด และหากซื้อบ้านราคายิ่งสูง (แต่ไม่เกิน 5 ล้านบาท) ร้อยละ 10 ของราคาบ้านที่จะนำไปคำนวณเพื่อใช้สิทธิหักลดหย่อนตามมาตรการนี้ย่อมสูงขึ้นด้วย


ผู้ที่ได้ประโยชน์สูงสุด จึงเป็นผู้ที่อยู่ในฐานภาษีสูงสุด (ผู้ที่มีอัตราภาษีร้อยละ 37) และซื้อบ้านราคาสูงสุดตามาตรการนี้ (5 ล้านบาท) ซึ่งสามารถนำจำนวนเงิน 500,000 บาท (ร้อยละ 10 ของราคาบ้าน 5 ล้านบาท) ไปหักลดหย่อนได้ปีละ 100,000 บาท (หักลดหย่อน 5 ปีๆละเท่ากัน)

ซึ่งเมื่อคำนวณภาษีสุทธิที่ต้องจ่ายแล้ว จะสามารถประหยัดค่าภาษีได้ 37,000 บาทต่อปี หรือ 185,000 บาทตลอดระเวลา 5 ปีที่ได้รับการหักลดหย่อน

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่จะซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาทได้นั้น ควรมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 100,000 บาท (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แนะนำให้ผู้บริโภคซื้อบ้านที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 เท่าของรายได้ต่อเดือน) และผู้ที่จะซื้อบ้านราคาใกล้เคียง 5 ล้านบาทไม่น่าจะเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก แต่น่าจะเป็นผู้ที่เคยซื้อบ้านราคาถูกกว่านั้นมาก่อนแล้ว เพราะคนซื้อบ้านหลังแรกในชีวิตน่าจะซื้อบ้านในราคาระหว่าง 1-3 ล้านบาท และน่าจะเป็นกลุ่มคนที่มีรายได้เดือนละประมาณ 20,000-50,000 บาท หรือประมาณ 240,000-600,000 บาท ซึ่งเมื่อหักลดหย่อนรายการต่างๆที่กรมสรรพากรอนุญาตแล้วน่าจะมีรายได้ไม่เกิน 500,000 บาทต่อปี ซึ่งมีฐานภาษีร้อยละ 10


อย่างไรก็ตาม ภาครัฐอาจพิจารณาเห็นว่าภาวะของตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบันไม่ถึงอยู่ในสภาพตกต่ำ เพียงแต่มีการชะลอความเติบโตเมื่อเทียบกับปี 2553  ดังนั้น จึงไม่จำเป็นต้องให้ยาแรง และไม่ได้มุ่งเน้นการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยมากเกินไป ผลจากมาตรการดังกล่าวอาจไม่ได้ช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคักขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เพราะเงื่อนไขดังที่กล่าวมา แต่การที่มีความชัดเจนแล้วจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเดินหน้าต่อไปตามธรรมชาติของการแข่งขันในตลาด หลังจากที่มีการชะลอดูมาระยะหนึ่ง



ที่มา :  วันที่ 21 กันยายน 2554  กรุงเทพธุรกิจออนไลน์

ร่วมแสดงความคิดเห็น