เมืองใหม่งอกกฎคุมเข้มสิ่งแวดล้อมโครงการ บังคับต้องแบ่งพื้นที่เปิดโล่ง (OSR) ในโครงการ 50% ทำเป็นพื้นที่สีเขียวให้น้ำซึมผ่านได้ นายกสมาคมอาคารชุดไทย-ดีเวลอปเปอร์ร้องจ๊าก ชี้มีผลกระทบการพัฒนาคอนโดฯในอนาคต คาดโครงการที่สร้างบนที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ครึ่งกระทบหนักสุด อาจต้องเพิ่มต้นทุนซื้อที่ดินเพิ่ม-ลดจำนวนยูนิตและที่จอดรถเพื่อเพิ่มให้ เป็นพื้นที่

สีเขียวในโครงการ

รศ.ดร.นพนันท์ ตาปนานนท์ ในฐานะผู้จัดการโครงการวางแผนและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 3 (ผังเมืองรวม กทม.) เปิดเผยในงานเสวนาหัวข้อ "แกะรอยผังเมือง กทม.ใหม่และวิธีการรับมือ" จัดโดยธนาคารเกียรตินาคินเมื่อเร็ว ๆ นี้ว่า การจัดทำร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ที่อยู่ระหว่างปิดประกาศเพื่อรับฟังคำร้องจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเป็นเวลา 90 วัน นับจากวันที่ 24 พฤษภาคมที่ผ่านมา-21 สิงหาคม 2555

ทั้งนี้ นอกจากเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ที่ดิน 38 บริเวณ เช่น การกำหนดขนาดความกว้างของถนนกับการพัฒนาอาคารพักอาศัยรวม, การปรับเปลี่ยน FAR (Floor Area Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน ฯลฯ แล้ว ร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ยังได้ให้ความสำคัญกับเรื่องพื้นที่สีเขียวภายในโครงการ โดยเพิ่มข้อกำหนดการแบ่งพื้นที่ 50% จากจำนวนพื้นที่เปิดโล่ง (OSR) ทั้งหมดตามที่ผังเมืองระบุ ให้จัดทำเป็น "พื้นที่สีเขียว" (ปลูกต้นไม้) ที่ให้น้ำซึมผ่านได้ แตกต่างจากผังเมืองรวม กทม.ฉบับที่ใช้อยู่ปัจจุบัน ซึ่งไม่ได้กำหนดเรื่องนี้ไว้ในพื้นที่เปิดโล่งแต่อย่างใด

รศ.ดร.บัณฑิต จุลาสัย อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า การกำหนดให้ต้องจัดทำพื้นที่เปิดโล่ง (OSR) จำนวน 50% จากทั้งหมด ต้องเป็นพื้นที่สีเขียวที่น้ำสามารถซึมผ่านได้ถือเป็นแนวคิดที่ดี

อย่าง ไรก็ตาม ประเมินว่ามีความเป็นไปได้ที่จะถูกผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมร้องเรียนใน ประเด็นนี้ เพราะการพัฒนาคอนโดฯส่วนใหญ่จะจัดทำพื้นที่จอดรถรอบอาคารเป็นถนนเทคอนกรีต กว้าง 6 เมตร และนำถนนมาคิดเป็นพื้นที่เปิดโล่ง แต่ถ้ายึดตามข้อกำหนดร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่เท่ากับการนำพื้นที่จอดรถรอบอาคารหรือถนนมาคิดเป็นพื้นที่เปิด โล่ง จะนำมาคำนวณได้เพียงครึ่งเดียว

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การที่ร่างผังเมืองรวม กทม.ใหม่เพิ่มข้อกำหนดเรื่องพื้นที่เปิดโล่ง 50% ต้องเป็นพื้นที่สีเขียวน้ำซึมผ่านถือเป็นเรื่องใหม่ที่ไม่ทราบมาก่อน เข้าใจว่าเป็นข้อกำหนดเชิงรายละเอียดจึงไม่ได้เผยแพร่ในประกาศร่างผังเมือง รวม กทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3

ดังนั้นจากข้อกำหนดเรื่องนี้เชื่อ ว่าจะมีผลต่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ตเมนต์ในอนาคต เพราะจะต้องกันพื้นที่เปิดโล่งครึ่งหนึ่ง (50%) จัดทำเป็นพื้นที่สีเขียวให้น้ำซึมผ่าน เท่ากับว่าโครงการจะต้องเตรียมพื้นที่ไว้สำหรับปลูกต้นไม้เพิ่มขึ้น เพราะไม่สามารถนำพื้นที่จอดรถรอบอาคารหรือทางรถวิ่งรอบอาคารมาคำนวณเป็น พื้นที่เปิดโล่งได้ทั้งหมด

ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นหากจะก่อสร้างคอนโดฯ 10,000 ตารางเมตร และผังเมืองกำหนดให้ที่ดินบริเวณดังกล่าวต้องมีพื้นที่เปิดโล่ง 10% หรือ 1,000 ตารางเมตร เท่ากับว่าในจำนวนนี้ต้องมีพื้นที่เปิดโล่งที่เป็นพื้นที่สีเขียวให้น้ำซึม ผ่านได้ 500 ตารางเมตร หรือคิดเป็นสัดส่วน 5% ของพื้นที่อาคารทั้งหมด ก็ถือว่าไม่น้อย

ทางออกจึงน่าจะมี 2 แนวทาง คือ

1.ผู้ ประกอบการต้องซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นเพื่อไว้จัดทำเป็นพื้นที่สีเขียว หรือ 2.ผู้ประกอบการอาจจำเป็นต้องลดจำนวนห้องชุดลง ซึ่งจะมีผลให้จำนวนที่จอดรถรอบอาคารลดลงด้วย เพื่อนำไปทำเป็นพื้นที่สีเขียว

"ผมไม่ทราบจริง ๆ จึงยังไม่สามารถประเมินได้ว่าจะมีผลให้ต้นทุนพัฒนาโครงการหรือราคาขายห้อง ชุดเพิ่มขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์ เนื่องจากร่างผังเมืองฯใหม่กำหนดพื้นที่เปิดโล่งแต่ละบริเวณไม่เท่ากัน" นายธำรงกล่าว

เช่นเดียวกับนายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การกำหนดให้ต้องกันพื้นที่เปิดโล่งครึ่งหนึ่งหรือ 50% จัดทำเป็นพื้นที่สีเขียวที่น้ำซึมผ่านได้ ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาฯไม่เคยทราบเรื่องนี้มาก่อน เพราะตอนที่ประกาศร่างผังเมืองฯออกมาและเปิดให้ทำประชาพิจารณ์ ทางผู้จัดทำผังเมืองไม่ได้แจ้งเรื่องนี้ให้ทราบ

"หากประกาศใช้ผัง เมืองรวม กทม.ใหม่แล้วมีข้อบังคับเรื่องนี้ออกมา เข้าข่ายเป็นการสอดไส้รายละเอียดเพิ่มเติมในภายหลัง ก็อยากรู้ว่าทำไมจึงไม่เผยแพร่เรื่องนี้ให้ทราบตั้งแต่แรก ส่วนผลกระทบยังไม่สามารถประเมินได้เนื่องจากเป็นเรื่องใหม่ที่ยังไม่ทราบมา ก่อน" นายอธิปกล่าว

นายวิเชียร แพทยานันท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจ้าพระยามหานคร จำกัด (มหาชน) หรือ "ซีเอ็มซี" ผู้พัฒนาโครงการคอนโดฯและบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ข้อบังคับเรื่องการกันพื้นที่ 50% ของพื้นที่เปิดโล่งทั้งหมดจัดทำเป็นพื้นที่สีเขียวให้น้ำซึมผ่านได้ ประเมินว่าน่าจะมีผลกระทบกับการพัฒนาคอนโดฯที่ออกแบบพื้นที่จอดรถไว้รอบ อาคารทั้งหมด หรือคอนโดฯที่พัฒนาบนที่ดินขนาดไม่เกิน 1-1 ไร่เศษ เพราะทั้ง 2 กรณีมีแนวโน้มว่าจะติดข้อจำกัดที่จะต้องกันพื้นที่เปิดโล่ง 50%

จัดทำเป็นพื้นที่สีเขียวให้น้ำซึมผ่านได้ จึงอาจจะต้องลดจำนวนยูนิตลงหรือซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นเพื่อจัดทำเป็นพื้นที่สีเขียว



ที่มา  :  31 ก.ค. 2555   ประชาชาติธุรกิจ

ร่วมแสดงความคิดเห็น