นักวิชาการ-ดีเวลอปเปอร์สับแหลกร่างผังเมือง กทม.ฉบับใหม่ จวกพื้นที่ "ย.2" โซนร่มเกล้า-มีนบุรี-หนองจอก กรุงเทพฯฝั่ง ตต.แจ็กพอต บังคับสร้างบ้านแฝดไม่ต่ำกว่า 50 ตร.ว. ขอลดเหลือ 35 ตร.ว. พร้อมปลดล็อก "พื้นที่ ย.3" 70 บริเวณทั่ว กทม. ขึ้นตึกสูงถนน 10 เมตร ขนาด 1,000-9,999 ตร.ม.ได้

ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวในงานเสวนาวิชาการเรื่อง "ผ่าผังเมือง กทม. เพื่อใคร ?" จัดโดยสมาคมอาคารชุดไทยว่า ได้ศึกษารายละเอียดร่างผังเมืองรวม กทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 กำลังปิดประกาศรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนเป็นเวลา 90 วัน นับจาก 24 พ.ค.-21 ส.ค. 2555 มีจุดปรับปรุงจากฉบับปัจจุบันไม่ต่ำกว่า 34 บริเวณ และมีหลายจุดที่ข้อกำหนดเข้มงวดเกินไป ทำให้พัฒนาโครงการได้ยากขึ้น ต่อไปการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะมีราคาสูงขึ้น

เสนอผ่อนปรนร่างผังเมือง 3 ข้อ

ข้อเสนอ 3 อันดับแรกที่อยากเห็นการแก้ไขร่างผังเมืองรวมฉบับนี้คือ 1) ปลดล็อกการพัฒนา "บ้านแฝด" พื้นที่สีเหลือง ย.2 (อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) มี 17 บริเวณตามร่างผังเมืองฉบับใหม่ อาทิ

ถ.ร่มเกล้า-มีนบุรี ตลอด 2 ฝั่งระยะทาง 10 กม. คิดเป็นพื้นที่ประมาณ 2 หมื่นไร่, กรุงเทพฯฝั่งตะวันออกบริเวณหนองจอก, ถ.กาญจนาภิเษก (บางส่วน), ถ.หทัยมิตร, ถ.นิมิตรใหม่ (บางส่วน) ฯลฯ ร่างผังเมืองฉบับใหม่ กำหนดต้องเป็นแปลงตั้งที่ดินเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตร.ว. เสนอให้ปรับลดเหลือไม่ต่ำกว่า 35 ตร.ว. เพราะต้นทุนการพัฒนาบ้านแฝดจะเพิ่มขึ้นและไม่สามารถแข่งขันกับบ้านเดี่ยวที่มีขนาด 50 ตร.ว.

2) พื้นที่สีเหลือง ย.3 จำนวน 70 บริเวณทั่ว กทม. อาทิ ถ.ลำลูกกาช่วงต้น (ฝั่งใต้), ถ.สายไหม (ทั้งเส้น), ในซอยบน ถ.รามอินทรา, หนองแขม ฯลฯ จากร่างผังเมืองใหม่กำหนดการพัฒนาอาคารพักอาศัยขนาด 1,000-9,999 ตร.ม.ได้ต้องมีที่ดินติดเขตทางที่มีความกว้างไม่ต่ำกว่า 30 เมตร ให้ปรับลงเหลือ 10 เมตรเหมือนผังเมืองฉบับปัจจุบัน และ 3) การให้สิทธิพิเศษกับที่ดิน

โดยรอบ 500 เมตรสถานีรถไฟฟ้า (เฉพาะสถานีที่ได้เปิดใช้งานแล้วเท่านั้น) ยกเว้นข้อกำหนดเรื่องขนาดความกว้างเขตทางในการก่อสร้างอาคารประเภทต่าง ๆ ให้แก้ไขเป็นนับจากชานชาลาสถานีรถไฟฟ้าที่ทำสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างแล้วด้วย หากรอให้เปิดใช้บริการแล้วค่อยมาพัฒนา ราคาที่ดินจะมีราคาสูงขึ้นมาก

LPN ชี้ต้นทุนคอนโดฯพุ่งแน่

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า จากการทดลองพิจารณาโครงการคอนโดฯของ แอล.พี.เอ็น.ฯ 4 โครงการที่เคยทำ เปรียบเทียบระหว่างข้อกำหนดการพัฒนาโครงการภายใต้ผังเมืองฉบับปัจจุบัน-ฉบับใหม่ ปรากฏว่าร่างผังเมืองใหม่จะมี 3 ใน 4 โครงการพัฒนาพื้นที่อาคารได้ลดลง จากโครงการละ 30,000 ตร.ม. ลดลงเหลือ 10,000 ตร.ม. หมายความว่าราคาขายจะต้องขยับขึ้นจากเริ่มต้นยูนิตละประมาณ 1.2 ล้านบาท เป็น 2 ล้านบาท

ทั้งนี้ในแง่สีผังกำหนดให้พื้นที่กรุงเทพฯในวงแหวนรัชดาฯ (กทม.ชั้นใน) เป็นสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) และสีแดง (พาณิชยกรรม) ให้พัฒนาได้เต็มที่ แต่ในแง่การพัฒนาอาคารประเภทต่าง ๆ ต้องเป็นที่ดินติดเขตทางกว้าง16 เมตร หรือ 30 เมตร ขัดแย้งกับสภาพพื้นที่จริงที่ส่วนใหญ่เป็นซอย มีเขตทางกว้าง 10-12 เมตร

นายอธิป พีชานนท์ ประธานสมาคมการค้ากลุ่มก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มองว่า กทม.ควรเป็นเมืองที่กระชับ ไม่ใช่โตแบบหลวม ๆ และผลักให้คนออกไปอยู่รอบนอก และผังเมืองใหม่ไม่ควรรอนสิทธิ์ ด้วยการออกข้อกำหนดให้พัฒนาพื้นที่อาคารได้ลดลง

จี้ กทม.ทบทวนใหม่

นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า กทม.เป็นศูนย์กลางของประเทศ ควรส่งเสริมการพัฒนาเชิงพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย แทนที่จะให้กระจายออกไปรอบนอก เพราะการพัฒนาคอนโดฯ ใช้พื้นที่ 2-3 ไร่ สามารถก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้เป็นพันยูนิต และหากผังเมืองใหม่ออกมาตามร่างนี้จะทำให้คนอยู่ในกรุงเทพฯยากขึ้น อยากให้คิดใหม่

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เห็นด้วยกับข้อเสนอให้ผ่อนปรนการทำบ้านแฝดในพื้นที่สีเหลือง ย.2 จาก 50 ตร.ว. ลดเหลือ 35 ตร.ว. เพราะจะแข่งขันกับบ้านเดี่ยวมีเนื้อที่เริ่มต้น 50 ตร.ว.เท่ากันได้ยาก หลังจากนี้ 3 สมาคมอสังหาฯจะหารือเพื่อรวบรวมความเห็น ทำเป็นหนังสือส่งถึงกรุงเทพมหานครต่อไป



ที่มา  :  11 ก.ค. 2555  ประชาชาติธุรกิจ

ร่วมแสดงความคิดเห็น