ปีนี้นอกจากคอนโดมิเนียม จะเปิดตัวเปิดขายกันอย่างคึกคักแล้ว ยังถือว่าเป็นปีทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กึ่งค้าปลีกอย่าง "คอมมูนิตี้ มอลล์" ที่เกิดขึ้นเพื่อตอบไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค กลายเป็นเทรนด์ใหม่ที่มาแรงและเร็ว ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายหันมาตั้งเป้าพัฒนา คอมมูนิตี้มอลล์จริงจัง ขยายไปหลายพื้นที่ในต่างจังหวัด ความคึกคักมาเร็วและแรง จนมีคนออกมาเตือนว่าเกิดขึ้นเร็วไปรึเปล่า และระวังแนวโน้ม "ปีทอง" จะกลายเป็น "ปีชง"

 มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ระบุว่า ผู้ประกอบการต่างเชื่อว่าโอกาสของคอมมูนิตี้มอลล์กำลังมา จึงแห่กันเข้ามาสู่ตลาดดังกล่าว ซัพพลายจึงเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะที่ดีมานด์ของผู้บริโภคค่อยๆ เติบโตไปอย่างช้าๆ ท้ายที่สุด อาจเกิดภาวะล้นตลาด

 "หลายรายคิดว่าตัวเองเจ๋ง และมักตอบโต้เวลามีคนเตือนว่า ใครเจ๋งก็อยู่รอด แต่พอพัฒนาขึ้นมาจริงๆ แล้วก็อยู่ยาก เพราะหลายทำเลมีห้างค้าปลีกขนาดใหญ่ รวมถึงห้างค้าปลีกของผู้ประกอบการรายใหญ่คุมตลาดไว้ทั่วแล้ว หากไม่สามารถหาช่องว่างที่แตกต่างจากตลาดได้อย่างแท้จริงก็อยู่ไม่ได้"

วีณา อรัญญเกษม กรรมการผู้จัดการ บริษัท วันคลิก มีเดีย แอนด์ มาร์เก็ตติ้ง (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านการจัดการธุรกิจและพัฒนาศูนย์การค้า บอกว่า แม้ธุรกิจคอมมูนิตี้ มอลล์ จะมีอัตราการเติบโตในปีนี้อย่างน้อย 30% มากกว่าธุรกิจชอปปิงมอลล์ประเภทอื่นๆ ที่เติบโตเพียง 10% แต่พบว่าโครงการที่เปิดมาแล้วประสบความสำเร็จมีเพียง 20% เท่านั้น เนื่องจากผู้ประกอบการยังขาดความรู้ความเข้าใจ ว่า ลักษณะธุรกิจคอมมูนิตี้ มอลล์ ไม่เหมือนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือค้าปลีกประเภทอื่น

"มีรายหนึ่งมาปรึกษา ต้องการจะพัฒนาคอมมูนิตี้ มอลล์ ใกล้มหาวิทยาลัยแห่งหนึ่ง และวางเป้าหมายเป็นกลุ่มนักศึกษา การวางแผนธุรกิจดังกล่าวถือว่าผิดพลาด ทั้งในแง่ทำเลและกลุ่มเป้าหมาย เพราะโดยธรรมชาติของคอมมูนิตี้ มอลล์ จะค่อนข้างเน้นจับตลาดเฉพาะกลุ่ม อีกทั้งสินค้าภายในไม่ได้มีแต่เพียงสินค้าทั่วไป เช่น ร้านสะดวกซื้อ ยังมีสินค้าอื่นๆ ซึ่งอาจมีราคาสูงกว่ามาก กลุ่มนักศึกษาไม่ได้มีกำลังซื้อมากพอจะใช้จ่ายเป็นประจำ และหากเป็นช่วงปิดภาคเรียน จะนำรายได้มาจากไหน"

 หากต้องการพัฒนาคอมมูนิตี้ มอลล์ ให้ประสบความสำเร็จ มีปัจจัยที่เกี่ยวข้องอยู่หลายปัจจัย ได้แก่ 1. ขนาดของคอมมูนิตี้ มอลล์ ควรตั้งอยู่บนพื้นที่ไม่น้อยกว่า 8-10 ไร่ และมีพื้นที่เช่าไม่น้อยกว่า 2,000 ตร.ม. 2. ที่จอดรถต้องติดกับตัวอาคาร มีหลังคาบังแดดบังฝน เพราะคนรักรถจำนวนมาก ไม่ต้องการให้รถของตัวเองจอดตากแดด 3. สินค้า ต้องมีความแปลกใหม่และหลากหลาย มีกิจกรรมดึงดูดผู้บริโภคตลอดเวลา 4. ต้องมีซูเปอร์มาร์เก็ต ช่วยดึงดูดผู้บริโภคเข้ามาจับจ่ายใช้สอยเป็นประจำ 5.ทำเล ปัจจัยที่สำคัญที่สุดของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีก หากไม่วิเคราะห์ตลาดให้ดี เลือกทำเลผิดพลาดตั้งแต่ต้น ธุรกิจก็ไม่อาจอยู่รอดได้ ทำเลที่เหมาะสมควรตั้งอยู่ห่างจากห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ไม่น้อยกว่า 10 กม.

 อย่างไรก็ดี ดัชนีชี้วัดง่ายๆ สำหรับผู้สนใจพัฒนาคอมมูนิตี้ มอลล์ คือ ร้านสะดวกซื้อเซเว่นอีเลฟเว่น ร้านขายทอง และร้านขายแว่นตา หากมีทั้ง 3 ร้านตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกัน แสดงถึงความหนาแน่นของชุมชนและความเหมาะสมในการพัฒนาคอมมูนิตี้ มอลล์ ในบริเวณดังกล่าว

 อีกแนวทางที่น่าสนใจ คือ คอมมูนิตี้ มอลล์ในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูส (ใช้พื้นที่แบบผสมผสาน) ไม่ว่าจะมิกซ์ยูสคอนโดมิเนียม หรือมิกซ์ยูสบ้านจัดสรรก็ถือว่าได้เปรียบ เพราะคอมมูนิตี้ มอลล์ ที่ดีควรมีแหล่งชุมชนรองรับไม่น้อยกว่า 500 หลังคาเรือน

 อนันต์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยืนยันว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการจำนวนหนึ่ง ยังคงให้ความสำคัญแต่เพียงธุรกิจบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ยังมีอีกมาก โดยเฉพาะธุรกิจค้าปลีก หากผู้ประกอบการทั่วไป สามารถทลายกำแพงของผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ ก็มีโอกาสเติบโตได้



ที่มา  :  วันที่ 27 มิถุนายน 2555  กรุงเทพธุรกิจ

ร่วมแสดงความคิดเห็น