นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ปี 2554 อุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีจำนวนทั้งสิ้น 261,616 หน่วย โดยอุปทานคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปีพ.ศ. 2554 มีจำนวนทั้งสิ้น 42,842 หน่วย

อุปทานที่เพิ่มขึ้นในปีที่แล้วมีจำนวนลดลงจากปี 2553 ลดลงในสัดส่วนร้อยละ 39 ของจำนวนอุปทานที่เปิดขายใหม่ในปีพ.ศ. 2553

อย่างไรก็ดี บริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครยังคงเป็นบริเวณที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในอัตราสูงที่สุด คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 65 ของจำนวนอุปทานที่เปิดขาย ณ ปี 2554 บริเวณชานเมืองที่เป็นบริเวณที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมากได้แก่

1)บริเวณ ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ ได้แก่ บริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน เริ่มเปิดให้บริการในปีที่แล้ว จากอ่อนนุชไปยังสถานีแบริ่ง โดยคอนโดมิเนียมเริ่มเปิดขายบริเวณนี้ตั้งแต่ปีพ.ศ. 2550 ถึง พ.ศ. 2554 มีอยู่ราว 26,903 หน่วย

2)บริเวณทางใต้ของกรุงเทพฯ ได้แก่ บริเวณตากสิน ซึ่งเป็นบริเวณที่มีส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มที่เปิดให้บริการในปีพ.ศ. 2552 จากสะพานตากสินไปยังสถานีวงเวียนใหญ่ ดังนั้นจะเห็นได้ว่าบริเวณนี้มีจำนวนคอนโดมิเนียมเริ่มเปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ. 2550 ถึงพ.ศ. 2554 อยู่ราว 19,611 หน่วย

3)บริเวณตอนเหนือของกรุงเทพฯ ได้แก่ บริเวณถนนงามวงศ์วาน และ แจ้งวัฒนะ ซึ่งเริ่มมีการเปิดตัวช้ากว่า 2 บริเวณข้างต้น เนื่องจากรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีกำหนดการแล้วเสร็จในปีพ.ศ. 2559 มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขาย ณ ปลายปี 2554 อยู่ราว 15,185 หน่วย

นายพนมกล่าวว่า อุปทานในบริเวณนี้หากเทียบกับบริเวณอื่น ๆในกรุงเทพฯ ถือว่าอุปทานยังมีจำนวนไม่สูงนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปทานที่อยู่บนถนนแจ้งวัฒนะจริง ๆ มีเพียง 5,386 หน่วย

นอกจากนี้ในจำนวน 5,386 หน่วย ยังมีโครงการที่อยู่ห่างถนนใหญ่หรือ ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าอยู่ถึง 1,765 หน่วย หากเปรียบเทียบจริง ๆ คอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลดี บนนถนนแจ้งวัฒนะมีอุปทานเพียง 3,621 หน่วย

จากข้อมูลยังพบด้วยว่า ในบริเวณนี้มีการพัฒนาของภาครัฐและเอกชนเป็นจำนวนมาก หากแต่ข้อกล่าวถึงเพียงโครงการที่เด่น ๆ และส่งผลให้เกิดความต้องการคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ดังนี้

ณ ปลายปี 2551 การพัฒนาศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะแล้วเสร็จ และหน่วยงานราชการ 33 หน่วยงาน ได้เข้าใช้พื้นที่เต็ม ในปี 2554

ปี 2552 การพัฒนาห้างสรรพสินค้าและอาคารสำนักงาน เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ

ปี 2555 การพัฒนาอาคารจอดรถแห่งใหม่ของศูนย์แสดงสินค้าอิมแพ็คเสร็จเรียบร้อย สามารถรองรับรถยนต์ได้ถึง 1,400 คัน รวมทั้งโรงแรมสี่ดาวขนาด 381 ห้อง อยู่ติดกับอาคารชาเลนเจอร์ นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาโครงการบ้านใหม่ที่เมืองทองธานี โครงการแรกเป็นการพัฒนาอาคารพาณิชย์ที่มียอดขายรวม 277 ล้านบาท และการเปิดขายอาคารชุดที่เป็นอาคารเก่า 2 โครงการ คือ ป๊อปปูล่า คอนโดมิเนียม และ โกลเด้น เลควิว

ปี 2559 คาดว่าการพัฒนารถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีชมพูและสายสีม่วงจะดำเนินการแล้วเสร็จ โดยรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีชมพู เส้นทางจากปากเกร็ด-หลักสี่-มีนบุรี-สุวินทวงศ์ เป็นโครงการศึกษาเพื่อก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล (ซึ่งถูกกำหนดให้ใช้ระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว หรือรถไฟฟ้าขนาดเบา หรือเรียกอีกชื่อหนึ่งว่าโมโนเรล (monorail)) ระยะทางทั้งสิ้น 27 กิโลเมตร และในภายหลังได้มีการศึกษาเพื่อต่อขยายต้นทางจากปากเกร็ดมายังแคราย เพื่อเชื่อมกับโครงการรถไฟฟ้ามหานครสายสีม่วง ที่กำลังก่อสร้าง ใช้เส้นทางศูนย์ราชการนนทบุรี-มีนบุรี ระยะทาง 34.5 กิโลเมตร

ปี 2558-2559 คาดว่าการพัฒนาโครงการไฟสายสีแดง บางซื่อ รังสิต ระยะทาง 26 กิโลเมตร  ซึ่งใช้เส้นทางผ่านสถานีต่าง ๆ ทั้งสิ้น 8 สถานี

กลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ได้แก่ ผู้ที่พักอาศัยที่มีที่พักในรูปแบบบ้านเดี่ยว ที่ตั้งอยู่ในบริเวณนนทบุรีซึ่งข้ามฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาไป หรือผู้ที่มีบ้านพักในหมู่บ้านบริเวณแจ้งวัฒนะ กล่าวคือ หมู่บ้านกฤษดามหานคร หมู่บ้านเมืองทองธานี นิชาดาธานี และมีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมให้กับลูกหลานเพื่ออยู่ในละแวกไม่ไกลนัก จึงนิยมซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ เก็บไว้ให้กับลูกหลาน

นอกจากนี้ยังอาจซื้อเก็บไว้ในอนาคต เนื่องจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีชมพู ซึ่งผ่านบริเวณแจ้งวัฒนะและงามวงศ์วาน ซึ่งมีผลในด้านราคาในอนาคตของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้

รวมทั้งยังมีกลุ่มข้าราชการซึ่งศูนย์ราชการได้ย้ายมาตั้งในบริเวณถนนแจ้งวัฒนะ อีกทั้งยังมีหน่วยงานราชการต่าง ๆ เช่นการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค และส่วนราชการอื่น ๆ อีกเป็นจำนวนมาก ห่างไปหน่อยจะมีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ซึ่งมีผู้ปกครองได้ซื้อให้ลูกหลานที่เรียนอยู่ที่มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ แต่คอนโดมิเนียมดังกล่าวมักมีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณถนนงามวงศ์วาน

จากสภาพที่รายล้อมไปด้วยมหาวิทยาลัย และ สถาบันการศึกษาต่างๆ ทำให้บริเวณนี้มีกลุ่มลูกค้าเป็นผู้ปกครองที่มีลูกศึกษาในมหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิต มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ อีกทั้งในอนาคตมหาวิทยาลัยหอการค้าจะย้ายมาอยู่ในบริเวณนี้อีกด้วย

แนวโน้มยังมีกลุ่มนักลงทุนระยะยาวที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากอัตราการเข้าพักของอพาร์ทเมนท์ในบริเวณนี้อยู่สูงถึงร้อยละ 99.5 ทำให้นักลงทุนสนใจซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า โดยรูปแบบห้องที่เป็นที่นิยมสำหรับการปล่อยเช่าคือ แบบสตูดิโอ หรือแบบ 1 ห้องนอนขนาดเล็ก ซึ่งผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าในบริเวณนี้พบว่ามีผลตอบแทนที่สูงกว่าบริเวณใจกลางธุรกิจบางแห่ง กล่าวคือ ผลตอบแทนในการปล่อยเช่าในบริเวณนี้สูงถึงร้อยละ 7-9

สำหรับปัจจัยสำคัญที่ผู้ลงทุนซื้อโครงการในบริเวณนี้ควรพิจารณา นายพนมอธิบายว่า เริ่มจาก "สถานที่ตั้ง" โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่น่าอยู่คือโครงการที่มิได้ตั้งอยู่ในบริเวณถนนใหญ่ เนื่องจากมลภาวะทางเสียงค่อนข้างเยอะ หากแต่การตั้งอยู่ในซอยควรอยู่ในซอยที่ไม่ลึกไม่มากว่า 300 เมตร

"รูปแบบห้องพัก" มีให้เลือกทั้งห้องพักแบบสตูดิโอ หรือ ห้องพักแบบ 1 ห้องนอน ที่มีพื้นที่ใช้สอยเท่ากับ
สตูดิโอ เนื่องจากห้องพักแบบ 1 ห้องนอนจะดูมูลค่าสูงกว่าสตูดิโอ ในแง่การปล่อยเช่า

"ขนาดห้องพัก" ขนาดห้องที่มีขนาดเหมาะสม ไม่ใหญ่หรือเล็กไปคือ ราว 28- 32ตารางเมตร  และหากถ้าเป็นขนาด 1 ห้องนอนได้ยิ่งดี

"สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ"  มีเพียงสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐาน กล่าวคือ พนักงานรักษาความปลอดภัย กล้องวงจรปิด สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย และ สวน

"ระดับราคา" ระดับราคาขายในบริเวณนี้มักเป็นระดับราคาขายที่ไม่แพง กล่าวคือ อยู่ในระดับต่ำกว่ายูนิตละ 2 ล้านบาท

นายพนม ให้ข้อคิดเห็นเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ว่า อุปทานคอนโดมิเนียมที่พัฒนาในบริเวณนี้นับตั้งแต่ปี 2551 จนถึงปลายปี 2554 มีอุปทานราว 15,185 หน่วย ซึ่งอาจดูมีจำนวนมาก หากแต่มีจำนวนหน่วยจากโครงการที่ตั้งอยู่ในบริเวณที่สะดวกจริง ๆ คือ อยู่ใกล้ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ อยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล และสะดวกในการเดินทางเข้าเมือง เนื่องจากใกล้บริเวณจุดขึ้นลงทางด่วน มีเพียง 5,386 หน่วย หรือ เพียงร้อยละ 36 ของอุปทานที่เปิดขายในบริเวณนี้ และอัตราการขายคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลที่ดีก็มีอัตราการขายที่สูงกล่าวคือร้อยละ 75



ที่มา  :  วันที่ 13 มีนาคม พ.ศ. 2555 ประชาชาติธุรกิจ

ร่วมแสดงความคิดเห็น