คลุก คลีวงการอสังหาริมทรัพย์ 20-30 ปี วันนี้เขาอยู่เบื้องหลัง ความสำเร็จโครงการอสังหา ริมทรัพย์บิ๊กโปรเจ็กต์ของกลุ่มบ้านราชประสงค์ "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์ตรง "พี่ต่าย-มณเฑียร อินทร์น้อย" ซีอีโอกลุ่มบ้านราชประสงค์ บริษัทอสังหาฯ เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมตากอากาศ "ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน-ชะอำ" ที่กำลังสร้างความฮือฮาด้วยการชูจุดขาย ลูกค้าซื้อห้องชุด จ่ายค่าพื้นที่ส่วนกลาง 1 ปี แล้วหลังจากนั้น...อยู่ฟรีตลอดชีวิต

- แนวคิดในการพัฒนาโครงการ

แนว คิดรวบยอดของ "ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน-ชะอำ" เริ่มจากผมศึกษาข้อบกพร่องโปรเจ็กต์คอนโดฯต่างจังหวัด เหตุผลที่ไม่ประสบความสำเร็จคืออะไร คำตอบที่พบคือปัญหาค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลาง เพราะส่วนใหญ่ถ้าซื้ออยู่มักจะไม่ได้พักประจำ นาน ๆ ครั้งอาจจะ ปีละ 3-4 ครั้ง แต่ต้องแบกภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางทุกเดือน และจ่ายเต็มเดือนด้วย

บท สรุปสุดท้าย เราพบว่าค่าส่วนกลางปกติจะมาจากผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ สมทบจ่ายคนละก้อนเข้ามา ขณะที่โจทย์คือ ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน ทั้งโครงการเราต้องการเงินสำหรับเป็นค่าบริหารจัดการปีละ 40 ล้านบาทโดยประมาณ

นั่นหมายความว่า เงินสมทบก้อนแรกจะต้องมีวอลุ่มขนาดใหญ่ โครงการดิ เอ็นเนอร์จี้ฯ เต็มโครงการมี 6,000 ยูนิต ถือว่าขนาดใหญ่พอ ส่วนกลุ่มบ้านราชประสงค์เรามีประสบการณ์พัฒนา ที่ดิน 30 ปีแล้วมั้ง ไม่ใช่มือใหม่ในวงการ และสุดท้ายเมื่อมีเงินสมทบจัดตั้งเป็นกองทุนนิติบุคคลขึ้นมาก็จะให้มืออาชีพ ด้านบริหารเงินเข้ามารับผิดชอบให้

นั่นคือเราเซ็นสัญญากับบริษัท หลักทรัพย์บัวหลวง ในเครือธนาคารกรุงเทพเป็นผู้บริหารจัดการกองทุน ตามสัญญาขนาดกองทุนจะมีสัก 630 ล้านบาท มาจาก 60% ที่เรียกเก็บผู้ซื้อห้องชุด อีก 40% บริษัทสมทบให้ทาง บล.บัวหลวงจะบริหารจัดการกองทุน ยีลด์หรือ ผลประโยชน์ตอบแทนอยู่ที่ 5-6% ต่อปี ซึ่งจะครอบคลุมกับโจทย์ของเราที่ต้องการใช้เงินปีละ 30-40 ล้านบาท

- สรุปว่าลูกค้าต้องจ่ายเท่าไหร่

ลูกค้า ซื้อห้องชุดเรา มีค่าใช้จ่าย 2 ก้อน ก้อนแรกเป็นค่าส่วนกลางที่จะเรียกเก็บวันโอน ในอัตราตารางเมตรละ 50 บาท คูณ 12 เดือน ก้อนที่สองเรียกว่า sinking fune จ่ายในอัตราตารางเมตรละ 1,000 บาท คูณ 12 เดือน ทั้งหมดนี้จ่ายเพียงครั้งเดียว ผมกล้าพูดว่าเราเป็นโครงการแรกในประเทศไทยที่นำเสนอให้กับลูกค้า

มี ข้อสังเกตให้นิดเดียวครับ ปกติเงินกองทุนสาธารณูปโภคหรือ sinking fund ไม่ว่าซื้อบ้านหรือคอนโดฯ จะเรียกเก็บในอัตราล่วงหน้า 3 ปี แต่ที่นี่เราเรียกเก็บในอัตราปีเดียวเท่านั้น

- รายละเอียดโครงการ

ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน มีพื้นที่ทั้งหมด 130 ไร่ เรากันเป็นพื้นที่ส่วนกลางถึง 73% อีก 27% เป็นส่วนที่อยู่อาศัย ทั้งที่กฎหมายจัดสรรระบุเพียงให้มีพื้นที่ ส่วนกลาง 30% แต่ของเราการใช้สอยพื้นที่ออกแบบให้กลับกัน

ทั้งโครงการมี 6,000 ยูนิต ออกแบบเป็นคลัสเตอร์ มีทั้งหมด 6 คลัสเตอร์ แต่ละคลัสเตอร์จะมี 6 อาคาร มูลค่ารวม 2 หมื่นล้านบาท ห้องชุดเริ่มต้น 31 ตารางเมตร แบบ 1-2-3 ห้องนอนและดูเพล็กซ์ โดยห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 31-87 ตารางเมตรจะมีสัดส่วนรวมถึง 5,331 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.8-7 ล้านบาท

กลุ่ม ลูกค้าเป้าหมาย ตอนที่ศึกษาตลาดพบว่าน่าจะเป็นกลุ่มซื้อเพื่ออยู่เองมีสัดส่วนสูงที่สุด 60% กลุ่มที่สองคือซื้อเพื่อการลงทุนสำหรับปล่อยเช่า

ที่เหลือ 15% เป็นกลุ่มลงทุนรูปแบบใหม่ คือบริษัทองค์กรต้าง ๆ ซื้อเพื่อทำเป็นสวัสดิการให้กับพนักงาน ผู้บริหาร หรือซื้อไว้เพื่อเป็นห้องชุดตากอากาศ

หน้าตาโครงการจะเป็นสไตล์โคโล เนียล สถาปัตยกรรมจะเป็นยุคอาณานิคม เพราะเราตั้งใกล้กับพระราชวังมฤคทายวัน โรงแรมรถไฟ ใกล้วังบ้านปืน แผนการตลาดเราทำเป็นห้องชุดฟูลลีเฟอร์นิช ตกแต่งพร้อมอยู่ เราให้ทั้งเฟอร์นิเจอร์บิลต์อินและลอยตัว ให้แม้กระทั่งที่นอนปลอกหมอน

นอกจากนี้ กลุ่มบ้านราชประสงค์ มีประสบการณ์พัฒนาคอนโดฯพรีเมี่ยม แบรนด์ "บ้านหรรษา ราชดำริ" อยู่ในซอยมหาดเล็กหลวง 3 ครึ่งหนึ่งเป็นโรงแรม อีกครึ่งหนึ่งเป็นเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ และเพิ่งจะปิดการขายคอนโดฯแบรนด์ "นวธารา" ทำเลถนนเกษตร-นวมินทร์

สำหรับดิ เอ็นเนอร์จี้ฯ บริษัทจะลงทุนสร้างสปอร์ตคอมเพล็กซ์ และมีแผนลงทุนโรงแรม 5 ดาว 170 ห้อง จะให้บริการเฉพาะสมาชิกลูกค้าห้องชุดในโครงการเท่านั้น เพื่อเป็นการต่อยอด ด้านบริการว่า นอกจากซื้อดิ เอ็นเนอร์จี้ฯ จ่ายครั้งเดียวปีเดียวจะได้ฟรี ค่าส่วนกลางตลอดชีพแล้ว ยังจะได้ฟรีค่าใช้บริการสปอร์ตคอมเพล็กซ์ และมีแต้มสะสมนำไปใช้บริการโรงแรม 5 ดาวภายในโครงการอีกด้วย

- แผนการขายและส่งมอบห้องชุด

ผม จองพื้นที่พารากอนฮอลล์ล่วงหน้า 6 เดือน ไม่ว่าน้ำจะท่วมหรือไม่เราก็ต้องเปิดขาย ปรากฏว่า 1-2 สัปดาห์ยอด พรีเซลวิ่งไป 1,000 กว่ายูนิต ประเมินแล้วคาดว่ากลางปี"55 ก็น่าจะปิดการขายได้ เพราะกลายเป็นว่าน้ำท่วมใหญ่กลายเป็นสปริงบอร์ดให้กับโครงการคอนโดฯตากอากาศ เพราะผู้บริโภคส่วนหนึ่งเริ่มเปลี่ยนพฤติกรรมหันมาสนใจซื้อที่พักแห่งที่ 2 หรือที่พักตากอากาศสำรอง

ส่วนการก่อสร้างจะเริ่มกลางปีนี้ คาดว่าจะเริ่มส่งมอบห้องชุดได้ตั้งแต่ปลายปี 2557 และโอนได้ทั้งหมดในปี 2558

ทั้งหมดนี้คือคีย์ซักเซสของโครงการ ภายใต้ปรัชญาการทำธุรกิจของกลุ่มบ้านราชประสงค์ที่ว่า "ที่สุดของการให้"



ที่มา  :  วันที่ 06 มกราคม พ.ศ. 2555  ประชาชาติธุรกิจ

ร่วมแสดงความคิดเห็น