3 นายกอสังหาฯ อ่านเทรนด์ธุรกิจหลังน้ำลด ชี้สถิติโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่น้ำท่วม 31 บริษัท อัตราทิ้งดาวน์ยังต่ำไม่ถึง 10% จากเดิมคาดไว้ 15-20% ห่วงแบงก์เอกชนลดราคาประเมินสินเชื่อบ้านในพื้นที่น้ำท่วมกระทบชิ่งคนซื้อ บ้านกู้ได้น้อย วอนรัฐผ่อนเกณฑ์มาตรการ LTV ลดเงินดาวน์คอนโดฯ จาก 10% เหลือ 5% หลังผ่านมา 1 ปี สะท้อนภาพตลาดไม่โอเวอร์ซัพพลาย แนะผู้ประกอบการกระจายทำเล-ขยายไลน์โครงการลดความเสี่ยง

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ก่อนหน้านี้ คาดการณ์กันว่ากลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านก่อนน้ำท่วมและอยู่ระหว่างการผ่อน ดาวน์ น่าจะมีการยกเลิกหรือทิ้งดาวน์ในสัดส่วน 15-20% ของทั้งตลาด

บ้านทิ้งดาวน์มีแค่ 2-9%

แต่ เมื่อเร็ว ๆ นี้บริษัทได้รับเชิญเข้าร่วมทำเวิร์กช็อปกับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในพื้นที่ประสบอุทกภัยรวมทั้งหมด 31 ราย ที่จัดโดยธนาคารเกียรตินาคิน และได้สอบถามผู้ประกอบการทั้งหมด ถึงอัตราการทิ้งดาวน์นับตั้งแต่เกิดเหตุน้ำท่วมถึงปัจจุบัน ปรากฏว่ามีอัตราเฉลี่ยรวมกันไม่ถึง 10% ซึ่งต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยผู้ประกอบการที่มีลูกค้าทิ้งดาวน์ต่ำสุดคือ 2% และสูงสุดคือ 9%

เมื่อ ลงรายละเอียดพบประเด็นที่น่าสนใจว่า ในจำนวนลูกค้าที่ทิ้งดาวน์มีประมาณ 60% เกิดจากปัญหาการเงิน เพราะธุรกิจได้รับความเสียหายจากน้ำท่วม หรือบริษัทมีแนวโน้มจะเลิกจ้างงาน ส่วนอีก 40% ทิ้งดาวน์ เนื่องจากกังวลว่า หากซื้อบ้านไปแล้ว ในอนาคตจะเกิดน้ำท่วมอีก

นาย อิสระกล่าวอีกว่า สิ่งที่ 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดิน ได้แก่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นห่วงและได้ยื่นหนังสือถึงนายกรัฐมนตรีไปแล้วเมื่อเร็ว ๆ นี้ คือการขอความชัดเจนเรื่องการประกาศมาตรการป้องกันปัญหาอุทกภัย และสร้างความเชื่อมั่นต่อภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย

ขณะเดียวกัน ก็มีความเป็นห่วงเรื่องการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ในพื้นที่ประสบ อุทกภัย เนื่องจากมีธนาคารบางแห่งให้ความเห็นว่า การประเมิน ราคาประเมินที่อยู่อาศัยเพื่อขอสินเชื่อ อาจจะปรับลดลงจากเดิม 20% ซึ่งจะมีผลให้ผู้ซื้อบ้านได้วงเงินกู้ลดลง จึงเสนอขอให้ธนาคารของรัฐและธนาคารเฉพาะกิจด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อย สินเชื่อในพื้นที่ประสบอุทกภัยตามปกติ

ส่วนมุมมองต่อแนวโน้มราคา ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ประสบภัย เชื่อว่าในช่วงแรกอาจมีโครงการจัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ แต่เชื่อว่าไม่มีการนำบ้านที่ถูกน้ำท่วมมาลดราคาพิเศษ เท่าทุน หรือขาดทุน

อย่าง ไรก็ตาม เพื่อเรียกความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า ผู้ประกอบการควรจะต้องทำระบบป้องกันเพิ่มเติม โดยการทำเวิร์กช็อปร่วมกับ 31 บริษัท ได้ขอความร่วมมือผ่านสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรให้ช่วยเป็นคนกลางประสานงานกับ บริษัทประกันภัย เพื่อรับทำประกันอุทกภัยบ้านให้กับลูกค้าในอัตราปกติ

ขอผ่อนเกณฑ์ LTV คอนโดฯ

นาย ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ถึงแม้ตลาดคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมน้อยกว่าโครงการบ้านจัดสรร แต่อุปสรรคของตลาด คอนโดฯ ในอนาคต คือผังเมืองรวม กทม. ฉบับปัจจุบันที่ใกล้จะหมดอายุ จะทำให้การพัฒนาคอนโดฯ ยากขึ้น เพราะหากในซอยมีความกว้างไม่ถึง 16 เมตร จะไม่สามารถขึ้นคอนโดฯ 8 ชั้นได้

ดัง นั้น ที่ดินเหลือให้พัฒนาโครงการได้ ส่วนใหญ่จะต้องเป็นที่ดินติดถนน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายกลางรายย่อมที่ไม่มีเงินทุนมากเพียงพอ ไม่สามารถทำโครงการได้ โดยปัจจุบันหากซื้อที่ดินติดถนนในโซนสุขุมวิท 1 ไร่ จะมีราคาประมาณ 300-500 ล้านบาท และต้องใช้งบฯลงทุนค่าก่อสร้างอีกประมาณ 400-500 ล้านบาท ขณะที่การขอสินเชื่อพัฒนาโครงการจากสถาบันการเงินก็ถูกตั้งเงื่อนไขให้ต้อง มียอดขาย 40-50% จึงจะปล่อยสินเชื่อ ดังนั้นหากเป็นผู้ประกอบการรายกลาง-รายย่อม แทบจะไม่มีโอกาสพัฒนาคอนโดฯได้เลย

ส่วนปัญหาคอนโดฯ ล้นตลาดจนทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศใช้มาตรการ LTV (Loan to Value) ให้ผู้ซื้อคอนโดฯ ต้องมีเงินดาวน์ 10% ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 ที่ผ่านมา เพราะมองว่ามีความเสี่ยงจะเกิดฟองสบู่จากการเก็งกำไร แต่ 1 ปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่าคอนโดฯ ไม่ได้ล้นตลาด จึงอยากขอให้ ธปท.ผ่อนปรนมาตรการลดเงินดาวน์คอนโดฯ จาก 10% ลดลงเหลือ 5% เท่ากับบ้านจัดสรร

แนะลงทุนป้องกันน้ำท่วม

นายกิตติ พล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ผู้ประกอบการแต่ละรายควรจัดทำแผนระบบป้องกันน้ำท่วมในโครงการ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อบ้าน เช่น การทำระบบป้องกันน้ำซึมผ่านรั้วโครงการ จัดทำบ่อสูบน้ำ โดยคำนวณขนาดจากปริมาณน้ำท่วมที่ผ่านมา ฯลฯ

ที่สำคัญ หลังจากนี้ ผู้ประกอบการควรลดความเสี่ยงด้วยการกระจายทำเล หรือกระจายความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ จากแนวราบ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ ก็มาทำคอนโดฯ หรือจากที่อยู่อาศัยมาสู่การลงทุนธุรกิจค้าปลีก หรือธุรกิจอื่น ๆ

ส่วน ผลกระทบจากน้ำท่วมต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ จากสถิติพบว่าในช่วง 9 เดือนแรก ปี 2554 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมมูลค่ากว่า 250,000 ล้านบาท คาดว่าทั้งปีจะมียอดโอนเพิ่มขึ้นเป็น 320,000 ล้านบาท แต่พอมีน้ำท่วม คาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปีจะลดลงเหลือ 290,000 ล้านบาท หรือหายไป 40,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม จากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่หายไป น่าจะมีเพียง 10% หรือ 4,000 ล้านบาท ที่ทิ้งดาวน์ ส่วน อีก 90% เป็นการชะลอโอน ทั้งนี้ไม่อยากให้ใช้น้ำท่วมครั้งนี้เป็นมาตรฐานบ่งบอกว่าพื้นที่ใดน้ำท่วม -ไม่ท่วม เนื่องจากมีเรื่องการผันน้ำเข้ามาเกี่ยวข้อง เห็นได้จากจังหวัดนนทบุรีเป็นพื้นที่สูงกว่ากรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก กว่า 1 เมตร แต่น้ำกลับท่วม



ที่มา  :  วันที่ 02 มกราคม พ.ศ. 2555 ประชาชาติธุรกิจ

ร่วมแสดงความคิดเห็น