16 ปีแห่งความหลัง...ฟองสบู่อสังหาฯ สมัยเกิดเมื่อปี"40 ยังเป็นภาพหลอนติดอยู่ในความทรงจำของดีเวลอปเปอร์ ล่าสุดในห้วงวินาทีนี้ ยุคที่บรรยากาศในตลาดหุ้นที่มีเงินทุนต่างชาติไหลเข้ามาเก็งกำไรจนร้อนแรง คล้ายปี"40 ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์มีซัพพลายคอนโดมิเนียมออกมามาก ท่ามกลางข้อสงสัยที่ว่า...บางโครงการทำไมจึงเปิดเร็วปิดเร็วกันนัก

"ประชาชาติธุรกิจ" จับคู่ 2 ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่จากในและนอกตลาดหลักทรัพย์ "พฤกษา เรียลเอสเตท" และ "นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้" ตกผลึกนิยามฟองสบู่แบบมองต่างมุม

เริ่มจาก "ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์" บอสใหญ่พฤกษาฯ ที่ปีนี้จะเปิดตัวคอนโดฯ 13 โครงการ ให้นิยามฟองสบู่ว่า ต้องมีการเก็งกำไรขายต่อในช่วงผ่อนดาวน์จากกลุ่มที่ไม่ใช่เรียลดีมานด์ ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่จริงตั้งแต่แรก เช่น ลูกค้าคนเดียวแต่ซื้อคอนโดฯ 3-5 ห้อง แล้วนำใบจองไปขายต่อไม่ได้คิดว่าจะมาโอนกรรมสิทธิ์

"ถ้าธนาคารไม่รัดกุมเรื่องการปล่อยสินเชื่อก็จะเพิ่มความเสี่ยงการเกิด ฟองสบู่ แต่ตอนนี้ก็เห็นว่าแบงก์ยังเข้มงวดอยู่ อย่าลืมว่าตอนนี้มีมาตรการแอลทีวีกำหนดสัดส่วนปล่อยกู้คอนโดฯที่ 90% ก็มีส่วนช่วยป้องกันคนที่จะมาเก็งกำไร เพราะต้องมีเงินดาวน์ 10% ถ้าขายไม่ได้ก็ต้องถูกยึด"

ข้อสรุปคือ ขณะนี้จึงยังไม่คิดว่ามีฟองสบู่ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดฯ ที่ขายดีขึ้นเพราะพฤติกรรมคนซื้อบ้านเปลี่ยนมายอมรับการอยู่คอนโดฯมากขึ้น ธนาคารเองก็เข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อ ลูกค้าทุกรายไม่ได้กู้ผ่าน

สำหรับค่ายพฤกษาฯ มีประมาณ 25% ที่แบงก์ไม่อนุมัติสินเชื่อ แต่บริษัทก็ไม่ได้ละเลยการระมัดระวังการเกิดฟองสบู่ และแน่นอนว่าไม่ส่งเสริมลูกค้าที่ซื้อหลาย ๆ ยูนิต กรณีที่ซื้อตั้งแต่ 3 ยูนิตขึ้นไปบริษัทจะสอบถามเหตุผลและติดตามอย่างใกล้ชิด

ส่วน "เจนต์ชัย ลิ้มวัฒนะกูร" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ "นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้" บริษัทอสังหาฯรายใหญ่นอกตลาดหลักทรัพย์เจ้าของแบรนด์คอนโดฯ "เดอะพาร์คแลนด์" ที่ทำยอดรับรู้รายได้ในปีที่ผ่านมา 4.5 พันล้านบาท และเพิ่งปิดการขายคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าไป 2 โครงการ ระบุนิยามฟองสบู่ว่า ต้องดูที่ "ซัพพลาย-ดีมานด์-ราคา"

 สิ่งที่เกิดขึ้นขณะนี้ไม่ถึงขั้นฟองสบู่ เพราะยังมีดีมานด์อยู่ อัตราการเก็งกำไรยังไม่สูงมาก สำหรับโครงการของนารายณ์ฯ มีกลุ่มลูกค้าเก็งกำไรขายต่อก่อนโอนประมาณ 15%
 
แต่ซัพพลายคอนโดฯที่ออกมาเยอะก็เกิดการดึงดีมานด์ล่วงหน้าในอนาคตมาใช้ คำถามคือดีมานด์มีเท่าไหร่ ไม่รู้ ? ยังเป็น "Black Box" (กล่องดำ) ไม่มีใครคาดการณ์ได้ถูก 100%

อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าในแต่ละไซเคิลเศรษฐกิจต้องมีฟองสบู่ การที่แบงก์ชาติ ออกมาเตือนบ้างถือว่าดี ตลาดจะได้ไม่ร้อนแรงจนถึงขั้น "เดือด" แค่ "อุ่น ๆ" ก็พอ และเชื่อว่าแม้จะเกิดฟองสบู่จริง ๆ ก็ไม่รุนแรงเหมือนปี"40 ตอนนั้นไม่เรียกว่าฟองสบู่ แต่เป็น "บอลลูน" ที่ถูกอัดแก๊สอย่างแรงจนระเบิด !

แต่ตอนนี้ต่างกันมาก ดีเวลอปเปอร์ไม่ได้กู้เกินตัว แบงก์ก็ระวังการปล่อยกู้ ถ้าเกิดฟองสบู่ก็ไม่แรง อสังหาฯจะเปลี่ยน

สปีดความร้อนแรงลง จาก "วิ่ง" เป็น "เดิน" เท่านั้น พร้อมกับฟันธงว่า...ผู้ประกอบการคงไม่ถึงกับล้มเหมือนยุควิกฤตต้มยำกุ้ง อย่างแน่นอน

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจออนไลน์  (18  มีนาคม 2556)

ร่วมแสดงความคิดเห็น