"ฟองสบู่อสังหาฯ" กลายเป็นประเด็นที่ถูกหยิบขึ้นมาแสดงความคิดเห็นในหลายวงสัมมนา หลังจากตลาดคอนโดมิเนียมเปิดตัวกันร้อนแรง และหลายโครงการปิดการขายได้เร็วเกินความคาดหมายภายใน 1-2 วันเท่านั้น ขณะที่ตลาดหุ้นก็พุ่งขึ้นรวดเร็ว จนมีหลายคนออกมาแสดงความเป็นห่วงว่าบรรยากาศขณะนี้คล้ายกับช่วงก่อนฟองสบู่ แตกปี"40

"ประชาชาติธุรกิจ" จับคู่ผู้บริหาร 2 แบรนด์มหาชนที่ถือเป็นผู้นำตลาดคอนโดฯ มาวิพากษ์เรื่อง "ฟองสบู่" และ "คำนิยาม" แบบมองต่างมุม

รายแรก "เศรษฐา ทวีสิน" เอ็มดีใหญ่ บมจ.แสนสิริ ที่ประกาศแผนเปิดคอนโดฯใหม่ปี"56 จำนวน 24 โครงการ มูลค่าโครงการ 35,323 ล้านบาท ระบุว่า นิยามฟองสบู่คือ...ต้องมีคนซื้อขายใบจองเก็งกำไร ขายดาวน์ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ถึงระดับ 50% !

"นักวิชาการออกมาพูดก็ บอกตลอดว่ามีฟองสบู่ แต่เรา (แสนสิริ) ไม่เห็นมี ถามว่าการซื้อปล่อยเช่าเป็นการเก็งกำไรหรือเปล่า ถ้าเขาซื้อคอนโดฯราคา 1 ล้าน แล้วปล่อยเช่าได้เดือนละ 7 พันบาท มันเป็นการลงทุนเพื่อสร้างรายได้ อย่างนี้เป็นการเก็งกำไรหรือเปล่า ถ้าไม่ใช่...คือไม่มีฟองสบู่ ก็แล้วแต่คนจะมอง แต่ถ้าคุณจะบอกว่ามี...ก็มี" คำกล่าวแบบตรงไปตรงมาของ "เศรษฐา" นายใหญ่แสนสิริ

การจะบอกว่าเก็งกำไรจนเกิดฟองสบู่หรือไม่ อย่าดูแค่ตอนซื้อ ต้องมาดูว่าตอนโครงการสร้างเสร็จแล้วลูกค้ามาโอนหรือไม่ ! ยกตัวอย่าง โครงการดีคอนโด ภูเก็ต เปิดตัวปลายปี"54 ช่วงน้ำท่วม เปิดขายวันเดียวหมด ใช้เวลาประมาณ 1 ปีสร้างเสร็จ ลูกค้าก็มาโอนหมด ไม่มีทิ้งดาวน์ แสดงว่าเป็นเรียลดีมานด์ไม่ใช่เก็งกำไร

ส่วนเรื่อง ลูกค้าที่มาจองคอนโดฯ เพื่อการซื้อขายใบจองเก็งกำไรมีตลอดเวลาอยู่แล้วเป็นเรื่องปกติ แต่มีสัดส่วนประมาณ 5-10% สูงสุดไม่เกิน 15% กลุ่มนี้มีตลอดเวลา แต่ไม่ได้มากจนก่อให้เกิดปัญหาฟองสบู่ ขณะที่บางโครงการไม่มีกลุ่มเก็งกำไรเลยก็มี

ส่วนผู้นำตลาดคอนโดฯอีก ราย "โอภาส ศรีพยัคฆ์" เอ็มดี บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งปีนี้จะเปิดคอนโดฯ 13 โครงการ ประมาณ 25,000 ยูนิต มูลค่าโครงการ 20,000 ล้านบาท ให้คำนิยาม "ฟองสบู่อสังหาฯ" ว่า คือภาวะที่มีคนเข้ามาซื้อคอนโดฯแล้วขายต่อใบจองกันรวดเร็ว 3-4 มือ ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ ทำให้ราคาถูกปั่นให้สูงขึ้นแบบไม่มีเหตุผล

อย่าง สมัยก่อนปี"40 มีโครงการเปิดตัวกระจายไปทุกที่ ทุกโครงการขายดี เพราะมีนักเก็งกำไรเข้ามาซื้อขายใบจอง โดยไม่ได้ตั้งใจจะโอนกรรมสิทธิ์ ตลาดหุ้นตอนนี้ดี คนหาเงินได้ง่าย ขณะที่ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นขณะนี้มองเผิน ๆ อาจคล้ายก่อนปี"40 คือตลาดหุ้นร้อนแรง มีเงินทุนต่างชาติไหลเข้าเร็ว

แต่สิ่งที่ต่าง กันคือจากที่ แอล.พี.เอ็น.มอนิเตอร์ลูกค้าตลอด และยังไม่เห็นการซื้อขายใบจองคอนโดฯ เปลี่ยนมือ 3-4 ทอดก่อนโอนกรรมสิทธิ์

"สำหรับ โครงการที่ขายหมดเร็ว โดยธรรมชาติก็มีนักเก็งกำไรเข้ามาบ้าง แต่เราติดตามใกล้ชิดที่จับตัวเลขดูเฉลี่ยไม่เกิน 5% ต่อโครงการ และซื้อขายเปลี่ยนมือกันไม่เกิน 2 ครั้ง"

อย่างไรก็ตาม โครงการที่ขายดีมาก ๆ บริษัทจะให้ลงทะเบียนลูกค้าและมารับแทค (บัตรคิว) ในวันเปิดจอง หากจับสลากได้เลขที่ตรงกับบัตรคิวก็จะได้สิทธิ์เลือกห้องก่อน ดังนั้นคนที่ซื้อเก็งกำไรก็มีความเสี่ยงเพราะอาจได้เลือกห้องทีหลัง ถ้าไม่ใช่ห้องตำแหน่งสวย ๆ โอกาสขายต่อเก็งกำไรก็ยากขึ้น


ที่มา : ประชาชาติธุรกิจออนไลน์  ( 1 มีนาคม 2556)

ร่วมแสดงความคิดเห็น