ในครึ่งแรกของปี 2554 ที่ผ่านมามีหลายปัจจัยที่มีผลต่อตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯอย่างมีนัยสาคัญเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในไตรมาสที่ผ่านมา นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ทายอดขายสูง แต่กาไรสุทธิที่เกิดขึ้นจริงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนนั้นลดลงอย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่มีจานวนคอนโดมิเนียมในหลายพื้นที่เกินความต้องการมากขึ้น ทาให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ต้องเปิดตัวแคมเปญส่งเสริมการขายเพื่อกระตุ้นกลุ่มลูกค้ามากขึ้น
          นับตั้งแต่วิกฤตการณ์เศรษฐกิจการเมืองส่งผลทางการเงิน ที่มีผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมในกลุ่มผู้อยู่อาศัยในประเทศไทย แนวโน้มนี้คาดว่าจะส่งผลกระทบเริ่มจากปลายปีและอีก 3-5 ปีถัดจากนี้ อย่างไรก็ตามความต้องการสาหรับคอนโดมิเนียมที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ที่มีจานวนลดลงเหล่านี้ เกิดขึ้นเนื่องมาจากผลกระทบโดยตรงจากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น ราคาน้ามัน วัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างและตกแต่งคอนโดมิเนียม ตลอดจนอัตราค่าจ้างแรงงานที่เพิ่มสูงขึ้นด้วย ในขณะที่ราคาซื้อ - ขายคอนโดมิเนียมยังคงมีเสถียรภาพในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2554

ไตรมาสที่ 2 ปี 2554
          จากผลการศึกษาพบว่า ในปัจจุบันมีจานวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดประมาณ 42,000 หน่วย รวมถึงหุ้นที่ไม่มีการซื้อขายในตลาดและคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในช่วงที่ผ่านมามีการเก็บสถิติข้อมูลในเฉพาะเขตกรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2553 และในช่วงสี่เดือนแรกของปี 2554 นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวโครงการรวมทั้งสิ้น 45 โครงการ เป็นจานวน 20,000 หน่วย จากโครงการเหล่านี้ 15,000 หน่วยเป็นจานวนคอนโดมิเนียมจาก 19 โครงการใหม่ซึ่งมาจากนักพัฒนาที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และอีก 5,000 หน่วยจาก 26 โครงการที่นักพัฒนาไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์
          จากรายงานทางการเงินแสดงให้เห็นว่า ในไตรมาสแรกของปี 2554 นักพัฒนาอสังหาาริมทรัพย์ไทยต่อสู้กับต้นทุนการก่อสร้างและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น และความต้องการในการซื้อคอนโดมิเนียมที่ลดลง ตัวเลขจากรายงานยังแสดงให้เห็นว่ากาไรสุทธิในไตรมาสแรกของปี 2554 ลดลงต่ากว่าไตรมาสแรกของปี 2553
          ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีการใช้ระยะเวลาตัดสินใจในการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัย ด้วยเหตุผลจากสภาวะสิ่งแวดล้อมต่างๆ อันได้แก่ การเตรียมการจัดตั้งรัฐบาลพรรคการเมืองใหม่ ส่งผลให้เกิดอัตราดอกเบี้ย 0 สาหรับ 2-5 ปีแรกของการจานองบ้าน และอัตราดอกเบี้ยต่าร้อยละ 1 สาหรับ 10 ปีแรก เป็นต้น ในโดยเฉพาะในเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมาความต้องการที่อยู่อาศัยมีจานวนลดลงมากที่สุด เนื่องมาจากผู้ที่จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยนั้นมีการคาดการณ์และรอผลการจัดตั้งคณะรัฐบาล โดยมีจานวนผู้ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมอย่างน้อยร้อยละ 30-35 ที่ชะลอการตัดสินใจการซื้อที่อยู่อาศัยจากปัจจัยภาวะการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองครั้งนี้ อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่จะลดลงร้อยละ 10 ในห้าเดือนแรกของปีนี้ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2553 นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่อย่างต่อเนื่อง จากการสารวจล่าสุดพบว่า มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวโครงการใหม่เพื่อที่จะเพิ่มยอดขายในไตรมาสที่สองในปีนี้ ซึ่งเป็นยอดขายที่ต่ากว่าที่คาดไว้ในช่วงสามเดือนแรก
          ในปีหน้าผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องแบกรับค่าใช้จ่ายที่สูงเพิ่มขึ้น หลังจากที่กรมธนารักษ์ประเมินราคาที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้นร้อยละ 10-50 ซึ่งจะมีผลในวันที่ 1 มกราคม 2555 กรมธนารักษ์ยังได้ประเมินราคา โครงการคอนโดมิเนียมจานวนกว่า 4,600 หน่วยด้วย การประเมินราคาเหล่านี้จะทาให้ราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยร้อยละถึงกว่า 15-20 คาดว่าผู้ซื้อจะต้องจ่ายเพิ่มสาหรับโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เนื่องจากราคาที่ดินที่อยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนเหล่านี้เพิ่มขึ้นในอัตราสูงสุด นอกจากนี้เรายังเห็นราคาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่ยังคงจะเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากราคาก่อสร้างและต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย
ในช่วงครึ่งหลังของปี 2554 เราได้ประมาณการว่าจานวนคอนโดมิเนียมจะมีถึงประมาณ 30,000 หน่วย นอกจากนี้เรายังคิดว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเร่งการเปิดตัวโครงการและเริ่มการก่อสร้างก่อนที่ราคาที่ดินและโครงการอาคารชุดที่พักอาศัยจะถูกประเมินซึ่งจะมีผลในปีถัดไป การปรับตัวนี้ เกิดขึ้นเพื่อให้โครงการอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีราคาที่ไม่แพงและสามารถแข่งขันในตลาดได้ ทีมวิจัยเซ็นจูรี 21 ประเทศไทย คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯจะมีความตื่นตัวมากขึ้นหลังจากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ พร้อมทั้งนโยบายจากรัฐบาลใหม่นั้นมีการประกาศและการดาเนินงานที่มุ่งกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน นอกจากนี้การปรับราคาที่ดินและคอนโดมิเนียมยังช่วยกระตุ้นตลาดอีกด้วยอาจพบว่า ความต้องการของตลาดที่จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมีการขยับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปลายปีนี้ เมื่อผู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมตัดสินใจซื้อเพื่อหลีกเลี่ยงราคาที่เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากการปรับราคาที่ดินและคอนโดมิเนียมของกรมธนารักษ์
           การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน นอกจากการลงทุนภายในประเทศแล้ว การ Diversify Port ของเงินลงทุนไปยังต่างประเทศ ก็อาจเป็นทางเลือกหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นการลงทุน ในประเทศญี่ปุ่น ฮ่องกง หรือ อังกฤษ ปัจจุบัน เซ็นจูรี 21 ได้มีการเซ็นต์สัญญาร่วมมือกับ บริษัทด้านอสังหาฯ จากประเทศญี่ปุ่น ชื่อ MARSA โดยการจะนาทรัพย์สิน หรือ โครงการด้านอสังหาฯ จากประเทศญี่ปุ่น มานาเสนอให้นักลงทุนชาวไทยที่สนใจซื้อเพื่อการลงทุน ไม่ว่าจะเป็น โครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม และอพาร์ทเมนท์ แม้ว่าตลาดอสังหาฯ ที่ประเทศญี่ปุ่นอยู่ในสภาวะทรงตัวมาหลายปี แต่ชาวญี่ปุ่นยังคงลงทุนในอาคารชุดอาศัยโดยเฉพาะในกรุงโตเกียวมากขึ้น ด้วยเหตุที่ว่า ยังมีความต้องการสูง สามารถที่จะได้รับผลตอบแทนจากการเก็บค่าเช่าได้สูง โดยไม่มีการจากัดค่าเช่า อัตราผลตอบแทนอาจอยู่ระหว่าง 5-7 % จากการลงทุน แต่ในแง่ของความมั่นคงด้านการลงทุนอสังหาฯถือได้ว่าปลอดภัยมั่นคงเลยทีเดียว อีกทั้งในญี่ปุ่นไม่ได้มีข้อห้ามสาหรับการซื้อของชาวต่างชาติ ดังนั้นแม้ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังทรงอยู่ แต่การซื้อขายอาคารชุดก็ยังมีความคึกคักอยู่พอสมควรจากข้อมูล ราคาที่ดินในญี่ปุ่นโดยเฉลี่ย ตกลงประมาณ 3.1 % เมื่อเปรียบเทียบกับราคาของปีที่แล้ว (ข้อมูลจาก Japan Real Estate Institute) การลงทุนด้านที่ดินหรือโครงการขนาดใหญ่ อาจลดลงในช่วงไตรมาสที่ผ่านมาเนื่องจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวและคลื่นซึนามิ อย่างไรก็ตามถ้าเรามองในอีกมุมหนึ่ง มันน่าจะเป็นช่วงเวลาที่เสามารถเข้าไปลงทุนซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่น และเราเชื่อว่าประเทศญี่ปุ่น ที่ทุกคนบอกว่ามีความเป็น Civilization และมีวินัยของคนในชาติมากที่สุดในโลก จะสามารถนาประเทศกลับมาให้ดีกว่าเดิม นั่นก็หมายความว่าในอนาคตอันใกล้ เมื่อญี่ปุ่นแข็งแกร่งขึ้นทั้งสภาพเศรษฐกิจ การเมือง และ สังคม ธุรกิจอสังหาฯ ก็จะเติบโตและการลงทุนก็จะให้ผลตอบแทนที่ดีขึ้น

ที่มา :  วันที่ 25 กรกฎาคม 2554 ThaiPR.NET

ร่วมแสดงความคิดเห็น