20 กว่าปีที่ผ่านมา โซนบางบัวทอง-บางใหญ่ไม่มีใครไม่รู้จัก "บัวทอง พร็อพเพอร์ตี้" บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ให้นิยามตัวเองว่ายังเป็น "รายเล็ก" ในวงการ ปลุกปั้นธุรกิจมากกว่า 2 ทศวรรษ ภายใต้ 2 ซีอีโอคู่ชีวิต "ไพโรจน์-บัวทิพย์ สุขจั่น" เริ่มต้นอาณาจักรบัวทองด้วยธุรกิจรับบริหารงานขาย กับบทบาทการเป็นดีเวลอปเปอร์จำเป็นในตอนแรก ค่อย ๆ พัฒนาเป็นนโยบายใหม่ สู่การมุ่งเป้าหมายที่จะเน้นสร้างสัดส่วนรายได้จากการพัฒนาที่ดินเองเป็นหลักตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป

"ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์ "พี่เขียว-ดร.ไพโรจน์ สุขจั่น" ประธานกรรมการบริหารบัวทองกรุ๊ป ในวัย 47 ปี ดีเวลอปเปอร์หนุ่มใหญ่คนนี้เขายังไม่หยุดฝัน ความฝันล่าสุดเป็นฝันเล็ก ๆ ไม่มากมายอะไร แค่อยากจะเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ

"อยากทำให้บริษัทเป็นสากลมากกว่านี้ มีการบริหารแบบมืออาชีพ ทุกวันนี้เราก็เป็นมืออาชีพอยู่แล้วเพราะทำมา 20 กว่าปี มีการแตกบริษัทลูก มีเอ็มดีบริหารแยกกันชัดเจน"

กลับมาดูแผนธุรกิจปี 2554 บัวทองกรุ๊ปตั้งเป้าทำรายได้ 2.5 พันล้านบาท โครงสร้างรายได้มี 2 ส่วนคือ 1.รับบริหารงานขายและการตลาดโครงการ สถิติรับบริหารมาแล้ว 400-500 โครงการ

"หลังวิกฤตต้มยำกุ้ง ในปี 2542 บัวทองเคยรับบริหารงานขายมากสุด 66 โครงการ มูลค่าขายรวม 5 พันกว่าล้าน"

2.พัฒนาโครงการเอง โฟกัสเฉพาะปีนี้มีมูลค่าโครงการรวมประมาณ 1.5 พันล้านบาท อาทิ เพิ่งจะปิดการขายแบรนด์ทิพย์พิมาน บ้านริมคลอง มูลค่าโครงการ 330 ล้านบาท อีกแบรนด์คือ ทิพย์พิมาน บ้านริมน้ำ (เลียบคลองบางไผ่) มูลค่าโครงการ 252 ล้านบาท เหลือ 50 ยูนิต วางแผนปิดการขายปีนี้

ครึ่งปีหลังกำลังเปิดหน้าดินอีก 3 โครงการใหม่คือ "ทิพย์พิมาน กรีนวิลล์" ซอยวัดคงคา มูลค่าโครงการ 300 ล้านบาท, "ทิพย์พิมาน 9" ทำเลถนน 345 มูลค่าโครงการ 520 ล้านบาท และโครงการบ้านเดี่ยวในซอยวัดลาดปลาดุก มูลค่าโครงการอีก 300 ล้านบาท

ประสบการณ์แบบไหนที่ทำให้บัวทองกรุ๊ปตัดสินใจ "รีโมเดล" ธุรกิจ ในรอบนี้

"ความจริงการลงทุนพัฒนาที่ดินเราทำมานานแล้ว เริ่มจากรับบริหารงานขายก่อน ปรากฏว่าบรรทัดสุดท้ายมาร์จิ้นเหลือประมาณ 1% เพราะงบฯการตลาดผมใช้เยอะมาก แต่ถ้าพัฒนาโครงการเอง มาร์จิ้นยังเห็น 13-14%"

กลุ่มเป้าหมาย หรือเซ็กเมนต์ตลาด ที่บัวทองมั่นใจว่ามีความชำนาญ คือโครงการแนวราบ ระดับราคา 1 ล้านขึ้นไปสำหรับทาวน์เฮาส์ และ 2-3 ล้านสำหรับบ้านแฝดและทาวน์เฮาส์ นั่นหมายความว่าเน้นพัฒนาโครงการที่เจาะตลาดเรียลดีมานด์ หรือตลาดที่มีลูกค้าฐานใหญ่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ภาวะการแข่งขันสูงมากในปัจจุบัน เพราะเป็นตลาดที่ไม่มีพรมแดนปิดกั้น ตลาดกลาง-ล่างก็มีรายใหญ่เข้ามาขายแข่ง อะไรคือจุดแข็ง-จุดขายของบัวทอง

"เรามีทั้งบริการก่อนและหลังการขาย บริการก่อนการขายก็คือการส่งมอบคุณภาพก่อสร้างบ้านที่ผมถือว่าสูงกว่ามาตรฐานบ้านในระดับราคาเดียวกัน เช่น คนอื่นใช้เหล็ก 4 หุน ของผม 6 หุน คนอื่นเหล็กไอ 18 ผมให้ไอ 22"

ส่วนบริการหลังการขาย บริษัทยังคงตามไปดูแลแม้จะหมดอายุรับประกันโครงสร้าง 1 ปี ตามกฎหมาย ทำให้มีรางวัลการันตีผลงาน โดยเคยได้รับรางวัลผู้ประกอบการที่มีมาตรการคุ้มครองผู้บริโภค จากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคมาแล้ว

ถามง่าย ๆ ถ้ามีเงิน 2-3 ล้านบาท มีเหตุผลอะไรที่ลูกค้าหรือผู้บริโภคต้องตัดสินใจเลือกซื้อบ้านบัวทอง

"ผมว่าเรื่องแบรนด์นะ เราทำมานาน ลูกค้ามั่นใจ แม้กระทั่งโครงการที่เรารับบริหารงานขาย พอคน (ผู้บริโภค) รู้ปุ๊บว่าบัวทองขายให้ เขาจะมั่นใจว่าซื้อบ้านโครงการนี้แล้วต้องได้บ้าน เหมือนกับเราสกรีนมาให้ก่อนแล้วอันดับแรก ถ้าโครงการทำเลไม่ดี ไม่มีคุณภาพเราจะไม่รับบริหารให้"

เกือบจะลืมถามเรื่องทำเล มีโซนถนัดหรือโซนที่เป็นเจ้าถิ่นเป็นพิเศษหรือไม่

"ถ้าเป็นงานรับบริหารการขายไม่มีโซนครับ ไปได้ทุกที่ทั่วประเทศ ต่างจังหวัดเรารับงานโคราช ภูเก็ต แต่ถ้าเป็นโครงการ ที่พัฒนาเอง ยังอยู่ โซนบางบัวทอง บางใหญ่ เพราะอยากดูแลใกล้ชิด ไปดูได้ทั้งเช้า กลางวัน เย็น ดูได้ตลอดเวลา เพราะถ้าไกลกลัวจะดูแลไม่ดีพอ"

ยุคนี้อะไร ๆ ก็แพง บริหารต้นทุนอย่างไร

คำอธิบายเป็นฉาก ๆ คือ ต้นทุนก่อสร้าง จะมีผู้รับเหมาเจ้าประจำ 4-5 ราย แม้เซ็นสัญญาไปแล้ว แต่ถ้าหากวัสดุขึ้นราคาก็จะมีการปรับต้นทุนเพิ่ม ตัวอย่างตอนที่ราคาน้ำมันกับวัสดุผันผวน ต้นทุนสร้างทาวน์เฮาส์เพิ่ม หลังละ 3-4 หมื่นบาท บัวทองปรับเพิ่มให้ผู้รับเหมา แต่ไม่ได้บวกราคาบ้านเพิ่ม เพราะ "...การแข่งขันราคาสูงเหลือเกิน เรารับภาระไว้เองหมดในลอตนั้น"

ด้านต้นทุนการเงิน ปรากฏว่าบัวทองกรุ๊ปมีสถาบันการเงินหลักคือธนาคารเกียรตินาคิน

"เราเป็นลูกค้าเกรดเอ ได้สิทธิพิเศษดอกเบี้ยอาจจะถูกกว่า เวลาขึ้นโปรเจ็กต์เรื่องจำนำหุ้นก็ไม่ต้อง สมมติเขาให้พอร์ต (เงินกู้) มา 2.5 พันล้าน เรามีหนี้ไม่ถึง 200 ล้านมั้ง เราจบโครงการได้ก่อนกำหนด บางทีกะว่าจะปิดการขาย 3 ปี แต่ 2 ปีก็จบแล้ว ธนาคารให้วงเงินมาเมื่อก่อนไม่ได้เบิกด้วยซ้ำ จนระยะหลังเริ่มรู้ก็บังคับเบิก" คำตอบกลั้วหัวเราะอย่างอารมณ์ดี

ต้นทุนสำคัญอีกเรื่องคือ "คน" ที่นี่บริหารทรัพยากรบุคคลอย่างไร ซีอีโอ บัวทองกรุ๊ปที่ลูกน้องทั้งบริษัทเรียกขานว่า "บอส" บอกว่า ตอนนี้มีพนักงานในเครือกว่า 200 คน

แง่มุมที่น่าสนใจคือกฎเหล็กของบัวทองจะต้องไม่มีการไล่คนออก "ตอนจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท เรามีพนักงาน 20 คน แต่พอวิกฤตต้มยำกุ้งมีการลย์ออฟ ผมรับพนักงานเข้ามาเยอะมาก จาก 20 คนเพิ่มเป็น 300 กว่าคน"

ผลพวงจากนโยบายตอนนั้น ทำให้บัวทองกรุ๊ปเป็นคลังสะสมทรัพยากรบุคคลอีกองค์กรหนึ่ง เพราะได้ "มือดี" ในวงการอสังหาฯเข้าไปอยู่ใต้ชายคา พอสมควร และเชื่อว่ากลายเป็น 1 ในคีย์ซักเซสที่ทำให้มีวันนี้

คำถามสุดท้าย มีประสบการณ์อะไรที่อยากจะนำมาแบ่งปันสำหรับนักลงทุนที่สนใจจะเป็นดีเวลอปเปอร์หน้าใหม่

"จุดอันตรายของอสังหาฯคือเป็นธุรกิจไฮริสก์ ไฮรีเทิร์น ได้เยอะก็จริง แต่เสี่ยงก็สูงมาก พลาดขั้นตอนหนึ่งขั้นตอนใดเจ๊ง ถ้าสร้างไม่เสร็จก็ขายไม่ได้ เจ๊งทั้งโครงการ ขอสินเชื่อไม่ได้ก็เจ๊ง บางทีวางผังผิด ตอกเสาเข็มผิด ก็เจ๊ง ตั้งแต่เริ่มต้นแล้ว..."

สรุปแล้วต้องเป็นมืออาชีพที่แท้จริง ถ้าไม่ใช่มืออาชีพก็ต้องหามืออาชีพเข้ามาช่วย นี่คือคาถาทำธุรกิจของ "บัวทอง พร็อพเพอร์ตี้"


ที่มา :  วันที่ 17 กรกฎาคม พ.ศ. 2554 ประชาชาติธุรกิจ

ร่วมแสดงความคิดเห็น