กลายเป็นประเด็นฮอตในวงการอสังหาริมทรัพย์ว่าหลังอุทกภัย ธุรกิจอสังหาฯจะฝ่าวิกฤตน้ำท่วมกันอย่างไร เพราะมีการวิเคราะห์กันว่าตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ประสบภัยจะชะลอ ราคาที่อยู่อาศัยจะตกลง รวมถึงจะมีการเปลี่ยนจากซื้อบ้านมาเป็นคอนโดฯเพื่อหนีน้ำ

ล่าสุด "REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์" จัดสัมมนา "อสังหาฯฝ่าวิกฤตน้ำท่วม" ประเด็นที่น่าสนใจคือการนำเสนอผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลก่อนวิกฤตน้ำท่วม และ แนวโน้มตลาด รวมถึงแนวทางอนาคตการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลังวิกฤตน้ำท่วม

ยอดโอนบ้านใหม่โซนน้ำท่วมวูบ

"สัมมา คีตสิน" ผู้อำนวยการ REIC เปิดประเด็นถึงข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ "บ้านจัดสรร" (บ้านใหม่) ในพื้นที่อุทกภัยรุนแรง ได้แก่กรุงเทพฯ นนทบุรี และปทุมธานี ปรากฏว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ในเดือนตุลาคมที่ผ่านมาลดลงค่อนข้างมาก

เริ่มต้นกันที่พื้นที่ "กรุงเทพฯ" พบว่าตั้งแต่เดือนมกราคม-กันยายน 2554 มีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 5,215 หน่วย มูลค่า 19,647 ล้านบาท เฉลี่ยเดือนละ 579 หน่วย แต่ในเดือนตุลาคม 2554 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงจากค่าเฉลี่ยกว่าครึ่งเหลือ 270 หน่วย มูลค่า 985 ล้านบาท

โดยคาดว่ายอดโอนที่เกิดขึ้นในเดือนตุลาคมน่าจะเกิดขึ้นในช่วงสัปดาห์แรก และวิเคราะห์ว่าแนวโน้มในเดือนพฤศจิกายน ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์น่าจะปรับลดลงต่ำกว่า 270 หน่วย

ส่วน "นนทบุรี" มียอดโอนกรรมสิทธิ์เดือนมกราคม-กันยายน 2554 จำนวน 4,930 หน่วย เฉลี่ยเดือนละ 548 หน่วย ส่วนเดือนตุลาคมที่ผ่านมาลดลงเหลือเพียง 177 หน่วย

และ "ปทุมธานี" มียอดโอนกรรมสิทธิ์เดือนมกราคม-กันยายน 2554 จำนวน 4,425 หน่วย หรือเฉลี่ย เดือนละ 492 ขณะที่เดือนตุลาคมที่ผ่านมาลดลงเหลือเพียง 194 หน่วย

สอดรับกับสถิติ "อาคารชุด" ที่เปิดขายใหม่ในเดือนกรกฎาคม-พฤศจิกายน 2554 ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีโครงการเปิดตัวทั้งหมด 42 โครงการ 13,499 หน่วย

เป็นที่สังเกตว่าเดือนตุลาคมมีอาคารชุดเปิดขายใหม่ 15 โครงการ จำนวน 4,797 หน่วย แต่ในเดือนพฤศจิกายน มีการเปิดขายใหม่ลดลงเหลือ 4 โครงการ 1,680 หน่วย และ ณ วันที่ 15 ธันวาคมที่ผ่านมา มีอาคารชุดเปิดขายใหม่อีก 3 โครงการ จำนวนประมาณ 1,800 หน่วย คาดว่า ทั้งปี 2554 จะมีอาคารชุดเปิดขายใหม่ทั้งหมดประมาณ 42,000 หน่วย ลดลงจากปีก่อนที่มีการเปิดตัว 66,000 หน่วย และต่ำกว่าเดิมที่คาดการณ์จะมีการเปิดขายใหม่มากกว่า 50,000 หน่วย

ส่วนแนวโน้มปีหน้าตลาดคอนโดฯ น่าจะเริ่มฟื้นตัว คาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่เพิ่มเป็นประมาณ 50,000 หน่วย

ยกเลิกโอน ต.ค.-พ.ย. 54 เพิ่ม 15%

ในเซ็กชั่นถัดมาเกี่ยวกับแนวทางอนาคตสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลังวิกฤตน้ำท่วม "อิสระ บุญยัง" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นว่าในช่วงเดือนตุลาคม-พฤศจิกายนที่ผ่านมา พบว่ามีลูกค้าขอยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 15% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าในระยะยาวไม่น่าจะเกิดการย้ายทำเลที่อยู่อาศัยเพื่อหนีน้ำท่วม เพราะมีเรื่องของการเดินทาง ต้องการอยู่ใกล้ครอบครัว หรือใกล้แหล่งงาน

ส่วนการเปลี่ยนไปซื้อคอนโดฯ คิดว่าคงทำได้ยาก เพราะมีข้อจำกัดเรื่องขนาดพื้นที่อยู่อาศัย โดยผลสำรวจเมื่อ 2 ปีก่อนเกี่ยวกับจำนวนผู้อยู่อาศัย ครัวเรือน ปรากฏว่าในกรุงเทพฯมีคนอยู่อาศัยต่อครัวเรือนเฉลี่ย 4.1 คน ซึ่ง คอนโดฯไม่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยเป็นครอบครัวมากนัก

ดังนั้น ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยจึงยังไม่น่าจะเปลี่ยนแปลง เพราะกำลังซื้อกลุ่มใหญ่ในตลาด 70% ยังเป็นบ้านราคา 3 ล้านบาท ประมาณ 70% ด้วยราคาที่อยู่อาศัยระดับนี้ ก็ต้องซื้อบ้านในชานเมือง

แนะลงทุนขยายไลน์-กระจายทำเล

"กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ คำแนะนำว่า ผู้ประกอบการต้องลดความเสี่ยงด้วยการกระจายทำเลในกรุงเทพฯ หรือออกสู่ต่างจังหวัด กระจายประเภทโครงการ โดยอาจมองไปที่ตลาดบ้านพักหลังที่สอง หรือตลาดที่จับลูกค้าต่างชาติ เพื่อกระจายความเสี่ยงการพัฒนาโครงการ

ส่วนน้ำท่วมครั้งนี้มีความเห็นว่าไม่ควรจะนำมาใช้เป็นมาตรฐานว่าต่อไปจะท่วมรุนแรงอีก เพราะเชื่อว่าประเด็นรอบนี้คือเรื่อง "บริหารจัดการน้ำ" ถ้าปีต่อไปปริมาณน้ำในเขื่อนขนาดนี้ บริหารแบบนี้ก็จะท่วมอีก และพื้นที่อื่น ๆ เช่น รามคำแหงอาจจะท่วมก็ได้

ส่วนโครงการที่อยู่ในพื้นที่ประสบภัยควรจัดทำระบบป้องกันน้ำท่วมเพิ่มเติม โดยคำนวณว่าจากขนาดพื้นที่โครงการกับปริมาณน้ำที่จะเข้ามา จะต้องมีปั๊มสูบน้ำกี่ตัว บ่อสูบน้ำขนาดเท่าไหร่ เพราะไม่อยากเห็นโครงการใหม่ ๆ ถมที่ให้สูงขึ้น หรือทำเขื่อนรอบโครงการ เพราะจะใช้งบประมาณมหาศาล

ชี้ผังเมืองใหม่อุปสรรคทำคอนโดฯ

สุดท้ายคือ "ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์" นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้มุมมองผลกระทบน้ำท่วมที่ก่อให้เกิดปัญหาคราวนี้ คนซื้อที่อยู่อาศัยต้องเกิดความรู้สึกสะเทือนใจพอสมควร โดยน้ำท่วมใหญ่ในปี 2526 ยุคนั้นลูกค้า 80% คืนหรือทิ้งดาวน์ เหมือนพื้นที่ตรงนี้ "เสียตัว" ไปแล้ว โอกาสฟื้นกลับมา ต้องใช้เวลาหลายปี ส่วนน้ำท่วมรอบนี้ ก็อาจจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจประมาณ 1 ปี

สำหรับตลาดคอนโดฯ กับน้ำท่วมที่ผ่านมา คงได้รับผลกระทบเหมือนกัน ที่ถูกผลกระทบแล้ว จะเปลี่ยนจากบ้านมาซื้อ "คอนโดฯ" คิดว่ามีน้อย เพราะ ถ้าถูกน้ำท่วม ก็ไม่อยู่ในอารมณ์ที่อยาก จะซื้อที่อยู่อาศัย

ส่วนในฝั่งผู้ประกอบการคิดว่า "ผังเมืองรวม กทม." ฉบับใหม่ที่ใกล้จะบังคับใช้ จะเป็นอุปสรรคต่อการเปลี่ยน มาลงทุนทำ "คอนโดฯ" ไม่สามารถเปลี่ยนหรือขยายการลงทุนจากบ้านจัดสรรเป็นคอนโดฯได้ง่าย ๆ

เพราะทราบจากทางผู้บริหารด้านผังเมือง กทม.ว่า มีความเป็นได้สูงที่จะบังคับใช้เรื่องความกว้างต้องเกินกว่า 16 เมตร จึงจะทำคอนโดฯ 8 ชั้นได้ ซึ่งปัจจุบันแทบไม่มีซอยที่กว้างเกิน 16 เมตร ในกรุงเทพฯ

เท่ากับว่ากลายเป็นการ "คุมกำเนิด" โดยข้อมูลที่เพิ่งได้มาล่าสุด ข้อกำหนดนี้น่าจะบังคับใช้แน่นอน

สำหรับใครจะทำคอนโดฯ ในซอยตอนนี้ ให้รีบยื่นขออนุญาตก่อสร้าง ทั้งคอนโดฯ หอพัก อพาร์ตเมนต์ เพราะถ้าผังเมือง กทม.ฉบับใหม่บังคับใช้ ถ้าจะทำคอนโดฯ อาจจะต้องใช้เงินลงทุนซื้อที่ดิน 2-3 ไร่ เป็นเงินตั้งแต่ 300-500 ล้านบาท และจะมีค่าก่อสร้างอาคารประมาณ 300-600 ล้านบาท ขณะที่ธนาคารก็จะกำหนดพรีเซล (ยอดขาย) ต้องได้ถึง 40-50% จึงจะเริ่มเบิกจ่าย สินเชื่อได้

ดังนั้น การพัฒนาโครงการคอนโดฯในปีหน้า ไม่หมูแน่นอน !



ที่มา  :  วันที่ 19 ธันวาคม พ.ศ. 2554 ประชาชาติธุรกิจ

ร่วมแสดงความคิดเห็น