นักวิชาการผังเมืองออกโรงเตือนห้ามซื้อบ้านคลอง 6 คลอง 13 หวั่นเหตุการณ์น้ำท่วมซ้ำรอย เพราะเป็นเส้นทางระบาย  สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยจัดสัมมนาวิชาการ "เมื่อมหาวิกฤติอุทกภัยผ่านไป ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะปรับตัวอย่างไร" โดยมีวิทยากรจากหลายภาคส่วนได้แก่ รศ.มานพ พงศทัต ผู้ทรงคุณวุฒิ ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

นายธวัชไชย สุทธิกิจพิศาล ประธานกรรมการบริษัท ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) นายวรวิทย์ ชัยลิมปมนตรี กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และนายศุภพงศ์ กฤษณกาญจน์ ประธานคณะกรรมการบริหารบริษัท ระยองเพียวริฟายเออร์ จำกัด (มหาชน)

รศ.มานพ กล่าวว่า จากเหตุการณ์น้ำท่วมในครั้งนี้ ทำให้เห็นข้อมูลที่ต้องเตือนประชาชนให้หยุดการซื้อบ้านบริเวณคลอง 6 และคลอง 13 เนื่องจากอยู่ในทิศทางของการระบายน้ำ เมื่อเกิดปัญหาน้ำท่วม และจะต้องเจอกับปัญหาเช่นนี้อีกแน่ในอนาคต

ในปัจจุบันมีผู้ประกอบการหลายรายที่เข้าไปพัฒนาโครงการในพื้นที่ที่ผังเมืองรวมกำหนดการใช้ประโยชน์เป็นสีเขียวและสีเขียวลายขาว ซึ่งเป็นพื้นที่เกษตรกรรม เตรียมไว้รองรับน้ำ ทำให้ประชาชนที่ไม่ทราบเรื่องข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ผังเมืองเข้าไปซื้อบ้านในโครงการเหล่านี้ และสุดท้าย ก็ต้องเผชิญกับปัญหาน้ำท่วม อยากให้สื่อมวลชนเป็นสื่อกลางในการเผยแพร่ความรู้แก่ประชาชนให้ชัดเจนว่าพื้นที่ใดเป็นพื้นที่สีเขียวและสีเขียวลาย
หวังได้ รมว.-ปลัด มท.เชี่ยวชาญกายภาพเมือง

"ที่ผ่านมา ปัญหาเกี่ยวกับผังเมืองอีกอย่าง คือ ผังเมืองเราควบคุมแต่เฉพาะเขตเทศบาล นอกเขตไม่มีการบังคับใช้ อย่างเช่น จังหวัดพระนครศรีอยุธยาที่นิคมอุตสาหกรรมทั้งหลายท่วมอยู่ทุกวันนี้ เป็นพื้นที่นอกเขตผังเมือง ในอนาคตเราจึงควรปรับแก้ไขผังเมืองด้วยการกำหนดผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ชัดเจน ครอบคลุมทั้งนอกเขต ในเขต และทุกจังหวัด นอกจากนั้น เราควรจะทำผังเมืองในภาพใหญ่ขึ้น กรุงเทพฯ และปริมณฑลต้องทำผังเมืองร่วมกันเป็นระดับอนุภาค" รศ. มานพกล่าว


อย่างไรก็ตาม การทำผังเมืองในระดับภูมิภาคในภาพใหญ่ขึ้น เป็นเรื่องที่มีการพูดคุยกันมาแล้วกว่า 10 ปี แต่ไม่ได้รับความสนใจจากผู้ที่มีส่วนรับผิดชอบโดยตรงอย่างกระทรวงมหาดไทย เพราะทั้งรัฐมนตรีและปลัดกระทรวง ส่วนใหญ่ล้วนมาจากสายรัฐศาสตร์ จึงมักสนใจแต่เรื่องการปกครอง ไม่สนใจในเรื่องความเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของบ้านเมือง ผังเมืองในภาพรวมจึงไม่เกิดขึ้น อนาคตอยากให้มีผู้นำในกระทรวงมหาดไทยที่เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านกายภาพของเมืองบ้าง

แนะแตกไลน์ธุรกิจกระจายความเสี่ยง
ด้านนายกิตติพล กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วมอย่างหนักมานานกว่า 2 เดือน โดยเฉพาะในส่วนของธุรกิจบ้านแนวราบนั้นได้รับผลกระทบรุนแรงมาก ยอดโอนกรรมสิทธิ์บ้านในภาพรวมปีนี้ก็น่าจะลดลงประมาณ 27% ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งที่มีความพร้อมจึงอาจปรับตัวด้วยการขยายแนวธุรกิจเพิ่ม จากเดิมที่พัฒนาแต่บ้านแนวราบ ก็อาจเพิ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม ธุรกิจบ้านเช่า ไปจนถึงธุรกิจบ้านพักตากอากาศในต่างจังหวัด เพื่อกระจายความเสี่ยง

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังควรปรับตัวด้วยการเร่งสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้บริโภค อาจด้วยการเข้าไปดูแล บริหารจัดการลูกบ้านในโครงการใหม่ที่ยังไม่ได้โอนนิติบุคคลให้ดี เตรียมความพร้อมสำหรับรับมือสถานการณ์ แต่ทั้งนี้ ไม่ควรรับปากผู้บริโภคว่าสามารถป้องกันน้ำท่วมได้ 100% เพราะปัญหาน้ำเป็นเรื่องที่คาดเดาไม่ได้ อีกทั้งหลายโครงการไม่ได้มีพื้นที่ไว้รองรับการตั้งเครื่องสูบน้ำแบบพญานาคสำหรับสูบน้ำออกจากโครงการ

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของราคาบ้านและที่ดินในปี 2555 นั้น เชื่อว่าพื้นที่น้ำท่วมอาจมีการปรับตัวลดลงในระยะสั้น แต่ภายใน 3-6 เดือนน่าจะกลับมาเหมือนเดิม อีกทั้งพื้นที่น้ำท่วมขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการน้ำของภาครัฐ ปีนี้น้ำอาจจะท่วมพื้นที่หนึ่ง แต่ปีหน้าถ้าภาครัฐบริหารจัดการอีกแบบหนึ่ง น้ำอาจจะไปท่วมพื้นที่อื่น และไม่ท่วมพื้นที่เดิมเลยก็เป็นได้

"อย่าเพิ่งตกใจ ว่าบ้านและที่ดินของเราน้ำท่วม ราคาจะตก ถ้าตอนนี้ไปซื้อที่ในพื้นที่น้ำท่วม ปีหน้าไม่ท่วมอีก อนาคตอาจจะกลายเป็นที่ราคาดีก็ได้"

นายกิตติพล กล่าวว่า ส่วนกรณีของพื้นที่ที่เกิดน้ำท่วมหนักอย่างเช่นเมืองเอกและไวท์เฮ้าส์ก็เช่นเดียวกัน แม้ว่าปีนี้จะเกิดน้ำท่วมหนัก แต่ด้วยสภาพของชุมชนบริเวณดังกล่าวที่กลายเป็นเขตเศรษฐกิจในเมือง หากสามารถเรียนรู้และปรับตัวก็เชื่อว่าจะยังสามารถอยู่ได้ อีกทั้งอนาคตก็ยังไม่รู้ว่าจะกลับมาท่วมในพื้นที่เดิมอีกหรือไม่ ทั้งนี้ การจะอยู่อาศัยในบริเวณดังกล่าวก็คงเป็นวิจารณญาณรายบุคคล
พรีไฟแนนซ์ชี้ผู้ประกอบการยังลุย

นายธวัชไชย กล่าวว่า แนวโน้มการขอสินเชื่อของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นไปในทิศทางที่ดี ผู้ประกอบการจำนวนมากยังพร้อมลุยโครงการต่อ แต่ทั้งนี้ ก็มีบางรายที่หยุดไปบ้าง เพื่อรอดูการระบายสต็อกของตนเองว่าสามารถระบายสินค้าได้มากน้อยเพียงใด หากสินค้าเก่ายังระบายไม่ได้ก็ยังไม่คุ้มที่ขอสินเชื่อเพื่อลงทุนโครงการใหม่ นอกจากนี้ บางส่วนยังชะลอการขอสินเชื่อ เพื่อรอดูการปรับลดราคาที่ดินด้วย

"ผู้ประกอบการอาจได้รับผลกระทบอีกในส่วนของการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย เช่น การขออนุญาตก่อสร้าง กฎหมายสิ่งแวดล้อม ผังเมือง อาจมีความเข้มข้นมากขึ้น คณะกรรมการจัดสรรอาจขอรายละเอียดและให้ปฏิบัติข้อกำหนดต่างๆ เพิ่มเติม แต่เชื่อว่าปีหน้าผู้ประกอบการก็จะยังคงเดินหน้าลุย เนื่องจากไม่มั่นใจการแก้ปัญหาของภาครัฐ จึงเลือกที่จะแก้กันเอง ลุยกันเองแม้จะมีเงื่อนไขมากขึ้น ปัจจุบันในส่วนของธนาคารเกียรตินาคินนั้นยังไม่คิดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะหายไปไหน" นายธวัชไชยกล่าว
โพสต์ไฟแนนซ์แย้มทำเลท่วมอาจกู้ได้ไม่ถึง 100%

ด้านนายวรวิทย์ กล่าวว่า ในส่วนของการปล่อยสินเชื่อผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ โดยหลักแล้วธนาคารไม่ได้พิจารณาจากทำเลที่ตั้งของผู้ขอสินเชื่อ ว่า อยู่ในทำเลที่น้ำท่วมหรือไม่ อีกทั้งกรมธนารักษ์ก็ยังไม่ได้ประกาศเปลี่ยนแปลงราคาประเมินสินทรัพย์ในพื้นที่น้ำท่วม จึงคิดว่าปัจจัยเรื่องน้ำท่วมจะไม่ส่งผลกระทบต่อการขอสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม แอลทีวีสำหรับผู้ขอสินเชื่อบ้านในพื้นที่น้ำท่วมอาจได้ไม่เต็ม 100%


สำหรับตลาดสินเชื่อบ้านของธนาคารอาคารสงเคราะห์ในปีนี้ ยอดในไตรมาส 4 ลดลงมา 40% จากปัญหาน้ำท่วม ทำให้ประมาณการการขอสินเชื่อทั้งปีไม่ทะลุเป้าใหม่ 110,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าถึงสิ้นปีนี้จะมีสินเชื่อบ้านทะลุเป้าเดิมที่ 99,000 ล้านบาท



ที่มา  :  วันที่ 9 ธันวาคม 2554 กรุงเทพธุรกิจ

ร่วมแสดงความคิดเห็น