ปัญหา 3 จังหวัดชายแดนใต้ ฉุดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำหนัก มูลค่าลดกว่า 21 แสนล้าน เอเจนซี่ฯแนะตั้งกองทุนจำนอง
ที่ดิน พยุงมูลค่าทรัพย์สิน ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
กล่าวว่า จากการศึกษาของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ที่ดำเนินการให้กับมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยในอดีตที่ผ่านมาพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อ
การเกษตรกรรมในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้ตกต่ำลงประมาณ 52,178 ล้านบาท ในช่วงปี 2548 – 2550 จากการ
คาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เชื่อว่า 
ราคาในขณะนี้คงตกไปถึงราว 2 แสนล้านบาทแล้วจากมูลค่าแต่เพิมที่ 497,777 ล้านบาท ณ ปี 2548

ที่สวนลองกองหรือสวนยางส่วนหนึ่งคงถูกขายให้กับผู้อื่นในราคาถูก แล้วผู้อยู่อาศัยเดิมทั้งชาวไทยส่วนหนึ่งและชาวมุสลิม
ส่วนหนี่งคงอพยพหนีความไม่สงบในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้ไปอยู่ในท้องถิ่นอื่น  ภาวะเช่น หากมีผู้สนใจไปซื้อ
เพื่อการลงทุน อาจเป็นหนทางการเก็งกำไรได้ทางหนึ่ง  อย่างไรก็ตาม บุคคลทั่วไป โดยเฉพาะคนนอกพื้นที่คงไม่กล้าเสี่ยง

ดังนั้นหากมีการตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับจำนองจากเจ้าของที่ดิน และเมื่อเหตุการณ์สงบในภายหน้า ราคาที่ดิน
จะเพิ่มขึ้นอย่างเป็นเท่าทวี และสามารถได้ผลตอบแทนดีโดยเจ้าของที่ดินไม่สูญเสียที่ดินไป  และเมื่อเหตุการณ์สงบ 
ก็จะย้ายกลับเข้าอยู่อาศัยได้  อย่างไรก็ตามความไม่สงบนี้อาจกินเวลาระยะหนึ่ง  เช่น ในกรณีอาเจห์ในอินโดนีเซีย
อาจกินเวลา 15 ปี  สงครามเชื้อชาติในศรีลังกา ก็กินเวลา 25 ปี และสงครามอินโดจีน ก็กินเวลาประมาณ 35 ปี เป็นต้น

อย่างไรก็ตามในกรณีสามจังหวัดชายแดนใต้ ยังมีพื้นที่บางส่วนที่ยังมีความคึกคัก เช่น อำเภอเบตง อำเภอสุไหงโกลก 
ซึ่งเป็นอำเภอที่มีการค้าขายชายแดนเป็นสำคัญ  โดยอำเภอสุไหงโกลกมีการก่อสร้างสะพานข้ามฝั่งมาเลเซียเพิ่มเติม  
อำเภอเบตงยังมีผลผลิตทางการเกษตรโดยเฉพาะยางพาราที่ดี ประชาชนโดยทั่วไปมีรายได้สูง มีคนมาเลเซียข้ามแดน
มาจับจ่ายใช้สอยในฝั่งไทยเป็นจำนวนมากในแต่ละวัน จึงทำให้อำเภอเบตง และพื้นที่อื่นบางแห่งที่เป็นเมืองชายแดน 
ยังมีความคึกคักสวนกระแสกับภาวะโดยรวมของสามจังหวัดชายแดนใต้

ในทางตรงกันข้าม ความไม่สงบในจังหวัดชายแดนภาคใต้ส่งผลกระทบในแง่บวกต่อจังหวัดอื่น โดยเฉพาะอำเภอหาดใหญ่
จังหวัดสงขลา ซึ่งถือเป็น ‘เมืองหลวง’ ทางเศรษฐกิจของภาคใต้ มีบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมากมาย โดยผู้ซื้อบ้านกลุ่มหนึ่งก็คือ
ผู้ที่ย้ายหนีความไม่สงบในจังหวัดชายแดนภาคใต้  จากข้อมูลของนักวิจยัยและผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของศูนย์ข้อมูลวิจัย
และประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าแม้แต่ในอำเภอเมือง
นครศรีธรรมราช และอำเภอเมืองสุราษฎร์ธานี ก็มีบ้านจัดสรรเกิดขึ้นมากมายอย่างผิดหูผิดตาในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา 
ทั้งนี้เป็นผลมาจากการอพยพของประชาชในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้

ปรากฏการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นในกรณีของประเทศเนปาล  ดร.โสภณ พรโชคชัย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่า
อสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งได้ไปทำสำรวจวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยใน
กรุงกาฏมัณฑุ ได้พบว่า ในช่วงปี 2545-2550 ซึ่งมีการต่อสู้กันระหว่างรัฐบาลกับกลุ่มกบฎลัทธิเหมาในสมัยนั้น 
ประชาชนก็ย้ายถิ่นฐานเข้ามาในกรุงกาฏมันฑุเป็นจำนวนมาก  ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเฟื่องฟู ในขณะที่ในชนบท
กลับตกอยู่ในสภาพฝืดเคืองทางเศรษฐกิจ

ในกรณีของประเทศศรีลังกา  ศาสตราจารย์รันจิต เปเรรา แห่งสถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเชีย ได้ให้ความเห็นแก่
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ว่า ในยุค
สงครามกลางเมืองระหว่างรัฐบาลกับกบฎพยัคฆ์ทมิฬอีแลมโดยเฉพาะช่วงปี 2545-2550 นั้น มีการก่อสร้างอาคารชุด
ในกรุงโคลอมโบเป็นจำนวนมากเพราะประชาชนที่อยู่อาศัยในพื้นที่ขัดแย้งทางภาคเหนือของศรีลังกาลี้ภัยมาอยู่ใน
กรุงโคลอมโบเป็นจำนวนมาก แต่หลังจากสงครามกลางเมือง ก็พากันย้ายถิ่นฐานกลับภูมิลำเนาเดิม ห้องชุด
ใจกลางเมืองจึงกลับตกต่ำลง

โดยนัยนี้ สงครามและการเมืองจึงมีผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะความมั่นคงระยะยาว อย่างไรก็ตาม
ความขัดแย้งทางการเมืองระยะสั้น อาจส่งผลต่อตลาดทุน แต่อาจไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
เพราะธรรมชาติอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเปลี่ยนแปลงช้า (Inert) เช่น ในปีที่แล้ว (พ.ศ.2553) มีความไม่สงบ
ภายในประเทศ จนประชาชนเสียชีวิตเกือบร้อยคนและบาดเจ็บสองพันกว่าคน แต่การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์
ใหม่กลับเพิ่มขึ้นกว่าปี 2552 ถึงเท่าตัว คือเปิดตัว 116,791 หน่วยในปี 2553 จาก 57,604 หน่วยในปี 2552 นั่นเอง  
ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่ควรให้ความขัดแย้งเนิ่นนานออกไป ควรเร่งการสมานฉันท์เพื่อหยุดความขัดแย้งในประเทศ 
เพื่อให้ประเทศพัฒนาต่อไปในระยะยาว


ที่มา :  วันที่ 5 กรกฎาคม 2554 กรุงเทพธุรกิจ

ร่วมแสดงความคิดเห็น