ในจำนวนมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ขายได้ทั้งหมดในช่วงปี พ.ศ.2555 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ประเมินไว้ทั้งหมด 578,588 ล้านบาท คิดเป็นจำนวนหน่วยรวมถึง 206,562 ซึ่งนับว่าสูงที่สุดในประเทศอาเซียนทั้ง 10 ประเทศ ทั้งนี้ สามารถแบ่งออกเป็น 20 อันดับนครจากทั้งหมดประมาณ 90 นครหลักทั่วประเทศตามมูลค่าของที่อยู่อาศัยที่ขายได้ในปี พ.ศ.2555 ดังนี้:

            1.      กทม-ปริมณฑล                          52.0%

            2.      พัทยา                                         6.3%

            3.      ภูเก็ต                                          5.3%

            4.      ชะอำ-หัวหิน                                5.0%

            5.      เชียงใหม่                                     3.9%

            6.      หาดใหญ่                                     1.9%

            7.      ขอนแก่น                                    1.8%

            8.      เมืองระยอง                                 1.4%

            9.      ศรีราชา                                       1.3%

            10.    เมืองชลบุรี                                   1.2%

            11.    บางแสน                                     1.1%

            12.    นครราชสีมา                                1.1%

            13.    สุราษฎร์ธานี                                0.8%

            14.    สัตหีบ                                         0.7%

            15.    นครปฐม                                     0.6%

            16.    อุดรธานี                                      0.6%

            17.    อยุธยา                                        0.6%

            18.    เชียงราย                                     0.6%

            19.    บ่อวิน                                         0.6%

            20.    สมุย                                           0.4%

จะเห็นได้ว่า กรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีขนาดใหญ่สุด ถึง 52% ของมูลค่าการซื้อขายทั้งหมดทั่วประเทศ โดยมีพัทยา (6.3%) ภูเก็ต (5.3%) ชะอำ-หัวหิน (5.0%) และ เชียงใหม่ (3.9%) ตามมาเป็นอันดับที่ 2-5 ตามลำดับ  หากพิจารณาจากมูลค่าเฉพาะ 5 นครแรก จะพบว่ามีมูลค่ารวมกันสูงถึง 72.5% หรือสามในสี่ของทั้งหมด  หากพิจารณาถึง 10 นครแรก มูลค่าที่ขายในปี พ.ศ.2555 จะสูงถึง 80.1% ของทั้งหมดเลยทีเดียว
จะสังเกตได้ว่าเมืองหลัก ๆ ที่มีผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมากนั้น โดยเฉพาะใน 5 อันดับแรก ส่วนมากเป็นเมืองท่องเที่ยว ในขณะที่เมืองหลักในจังหวัดภูมิภาค มีผู้ซื้อในปี พ.ศ.2555 อยู่ไม่มากนักเช่น หาดใหญ่ (1.9%) ขอนแก่น (1.8%) นครราชสีมา (1.1%) สุราษฎร์ธานี (0.8%) อุดรธานี (0.6%) และเชียงราย (0.6%) เท่านั้น  ในหลายพื้นที่หน่วยที่ขายได้ในปี พ.ศ.2555 มีมากกว่าหน่วยที่เปิดใหม่ในปีเดียวกันเสียอีก โดยเฉพาะในกรณีของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แสดงว่าตลาดอยู่ในช่วงเติบโตดี
สำหรับสินค้าที่ยังเหลือเข้ามาขายในปี พ.ศ.2556 นั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมาณการไว้ว่ามีอีกถึง 833,311 ล้านบาท รวมทั้งหมด 247,912 หน่วย ซึ่งมากกว่าหน่วยที่ขายได้ในปี พ.ศ.2555 โดยสามารถแยกแยะนคร 10 อันดับแรกที่มีหน่วยขายที่ยังเหลือเข้ามาขายปี พ.ศ.2556 ตามมูลค่าที่อยู่อาศัยได้ดังนี้

            1.      กทม-ปริมณฑล                          50.0%

            2.      พัทยา                                         8.4%

            3.      ภูเก็ต                                          7.3%

            4.      เชียงใหม่                                     5.1%

            5.      ขอนแก่น                                    3.9%

            6.      ชะอำ-หัวหิน                                3.6%

            7.      สมุย                                           1.2%

            8.      พระนครศรีอยุธยา                        1.0%

            9.      หาดใหญ่                                     0.9%

            10.    นครราชสีมา                                0.8%
ในจำนวน 5 อันดับแรกนั้น มีมูลค่าของหน่วยขายเหลือจากปี พ.ศ.2555 เข้ามาขายในปี พ.ศ.2556 ถึง 74.7% หรือราวสามในสี่ของทั้งหมดทั่วประเทศ  ทั้งนี้อันดับที่สองยังเป็น พัทยา (8.4%) รองลงมาก็ยังเป็นภูเก็ต (7.3%) แต่อันดับสี่เปลี่ยนเป็น เชียงใหม่ (5.1%) และอันดับห้าคือขอนแก่น (3.9%) ทั้งนี้ชะอำ-หัวหิน ตกมาเป็นอันดับที่หกคือ 3.6% แสดงว่าที่ชะอำ-หัวหินขายได้ดีมาก เหลือมูลค่าของหน่วยขายน้อยมาก
จะสังเกตได้ว่าพัทยามีสัดส่วนถึงประมาณหนึ่งในหกของกรุงเทพมหานคร 8.4% และแม้พัทยาจะมีสัดส่วนของมูลค่าของสินค้ามากเมื่อเทียบกับมูลค่าของสินค้า ที่ขายได้แล้วในปี พ.ศ.2555 ก็ตาม แต่ปรากฏว่าพัทยาสามารถขายสินค้าได้เร็วมาก โดยคาดว่าสินค้าที่เหลือเข้ามาขายในปี พ.ศ.2555 นั้นจะขายหมดในเวลาเพียง 6 เดือน ในกรุงเทพมหานครที่มีหน่วยขายเหลืออยู่มากนั้นจะขายหมดได้ในเวลาประมาณ 12 เดือน
อีกประเด็นหนึ่งที่เป็นที่สนใจของส่วนรวมก็คือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาว ต่างชาติ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ประมาณการไว้ว่า ในปี พ.ศ.2555 ที่ผ่านมามีต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปทั้งหมดรวมกันทั่วประเทศประมาณ 67,031 ล้านบาท ซึ่งเป็นเพียง 11.6% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ขายอยู่ทั้งหมด 578,588 ล้านบาท
สำหรับมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ต่างชาติเข้าซื้อ 15 อันดับแรกซึ่งเป็นถือเป็นพื้นที่เป้าหมายของต่างชาติได้แก่

            อันดับที่                                           นคร            มูลค่า (ล้านบาท)  % ทั่วประเทศ

            1.      กทม-ปริมณฑล                  18,052            26.9%

            2.      ภูเก็ต                                14,164            21.1%

            3.      พัทยา                               13,176            19.7%

            4.      ชะอำ-หัวหิน                        7,275            10.9%

            5.      เชียงใหม่                             2,241            3.3%

            6.      หาดใหญ่                             1,656            2.5%

            7.      สมุย                                   1,405            2.1%

            8.      เมืองระยอง                         1,219            1.8%

            9.      ศรีราชา                               1,141            1.7%

            10.    ขอนแก่น                            1,014            1.5%

            11.    บางแสน                                642            1.0%

            12.    นครราชสีมา                           500            0.7%

            13.    อุดรธานี                                 497            0.7%

            14.    เชียงราย                                494            0.7%

            15.    สัตหีบ                                    411            0.6%

เฉพาะ 5 นครแรก มีต่างชาติซื้อขายถึง 81.9% หรือสี่ในห้าของการซื้อขายโดยชาวต่างชาติทั้งหมด โดยนครที่เด่น ๆ ได้แก่ ภูเก็ต (21.1%) พัทยา (19.7%) ชะอำ-หัวหิน (10.9%) เชียงใหม่   (3.3%) หาดใหญ่            (2.5%) สมุย (2.1%) เมืองระยอง (1.8%) ศรีราชา (1.7%) และ ขอนแก่น (1.5%)  จะเห็นได้ว่าในกรณีนี้ภูเก็ตแซงหน้าพัทยา เพราะเป็นพื้นที่เป้าหลายหลักของต่างชาติรองจากกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  ในกรณีชะอำ-หัวหิน ซึ่งเป็นแหล่งตากอากาศ ก็มีต่างชาติซื้อมากเช่นกัน  รวมทั้งเชียงใหม่ หาดใหญ่ และสมุย เป็นต้น
หากประเทศไทยเก็บภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ณ อัตราประมาณ 1% ต่อปี เช่นเดียวกับในสหรัฐอเมริกา ก็เท่ากับได้เงินภาษีมาพัฒนาท้องถิ่นอีกปีละ 670.31 ล้านบาท แต่ในประเทศไทยไม่มีภาษีนี้ จึงเท่ากับให้สิทธิต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยโดยไมต้องเสียภาษีส่วนนี้เลย จึงถือเป็นความเสียเปรียบของประเทศต่อชาวต่างชาติ
หากอนุมานว่า ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2547-2556) มีชาวต่างชาติมาซื้อที่อยู่อาศัยประมาณ 7 เท่าของมูลค่าที่มีการซื้อขายในปี พ.ศ.2555 (เพราะในช่วงแรกและบางปีเช่นช่วงวิกฤติการณ์ทางการเมือง อาจยังมีต่างชาติซื้อไม่มากนัก) ก็เท่ากับปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยที่ครอบครองโดยต่างชาติประมาณ 469,217 ล้านบาท หากมีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีละ 1% เช่นในสหรัฐอเมริกา ก็จะมีเงินมาบำรุงประเทศถึง 4,692.17 ล้านบาทต่อปี และหากประเทศไทยคิดค่าธรรมเนียมโอนแก่ชาวต่างชาติสูงถึง 5% ณ วันโอน (สิงคโปร์คิด 10% สำหรับชาวต่างชาติ) รัฐบาลก็จะได้เงินมาพัฒนาประเทศสูงถึง 23,460.85 ล้านบาท แต่ที่ผ่านมาประเทศไทยสูญเสียโอกาสไปเปล่า ๆ
จะ สังเกตได้ว่าเงินที่มีการซื้อขายโดยชาวต่างชาติมีไม่มากนัก และไม่ได้ถึงขนาดช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแต่อย่างใด  อย่างไรก็ตามการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาตินั้น ถือเป็นการกระจายการลงทุนของพวกเขา และในต่างประเทศก็สามารถทำได้ ในประเทศไทยก็สามารถทำได้ หากกำหนดให้มีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี และเสียค่าธรรมเนียมโอนพิเศษเช่นที่ประเทศสิงคโปร์เก็บกับชาวต่างชาติ  แต่ปัญหาของไทยก็คือ ชนชั้นสูงผู้มีอำนาจคงไม่ยอมที่จะเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ประเทศ ไทยควรให้มีการลงทะเบียนผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติเพื่อความมั่นคงของ ประเทศและเพื่อการจัดเก็บภาษีในภายหลัง ซึ่งต่างชาติก็คงยินดีเสียภาษีเช่นที่พวกเขาปฏิบัติกันในประเทศของตน  กรณีการซื้อขายในนาม Nominee ก็ให้มีการเช่าให้เรียบร้อย โดยกำหนดระยะเวลาไว้ 50 ปี และเก็บภาษีให้ถูกต้อง เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อชาวต่างชาติด้วย
ขณะเดียวกัน ก็ควรมีค่าปรับที่สูงหากไม่มาจดแจ้งให้ถูกต้อง รวมทั้งมีค่าชี้ช่องการเป็น Nominee โดยให้ค่าชี้ช่องประมาณ 0.5% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินตามราคาตลาดเป็นต้น ทั้งนี้จะทำให้การสร้างฐานข้อมูลการซื้อขายโดยชาวต่างชาติเกิดขึ้นจริง และรัฐบาลจะสามารถบริหารนโยบายอสังหาริมทรัพย์ด้วยข้อมูลที่เป็นจริง

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจออนไลน์  (26 เมษายน  2556)

ร่วมแสดงความคิดเห็น