ตุลาคมปีที่แล้ว "บมจ.แสนสิริ" เพิ่งจะตอกเข็มต้นแรกโครงการพัฒนาที่ดินบนเกาะภูเก็ต แบรนด์แรกคือ "ดีคอนโด กะทู้" ปรากฏว่าผลตอบรับทะลักทะล้นเกินคาด ปัจจุบันยังไม่ถึงหนึ่งขวบปี ทยอยพัฒนาต่อเนื่องถึง 6 โครงการด้วยกัน แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 4 โครงการ และแนวราบอีก 2 โครงการ "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์ "พี่ช้าง-อุทัย อุทัยแสงสุข" ผู้บริหารระนาบเบอร์ 2 รับผิดชอบสายงานพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมของแสนสิริ ณ สำนักงานคอนโดฯ "เดอะเบส ดาวน์ทาวน์ ภูเก็ต" อยากรู้ คำตอบว่าขายดิบขายดีขนาดนี้เป็นเพราะ "เก่ง" หรือ "เฮง" กันแน่

- ผลงานในภูเก็ต
เรามองภูเก็ตมานานมาก ตั้งแต่ 10-15 ปีที่แล้ว บุคลิกอสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ตยุคที่ฝรั่งเข้ามาเยอะ แรก ๆ ก็บูม แต่ตอนนี้ฝรั่งหายไป ดีมานด์จึงเป็นกลุ่มเป้าหมายคนภูเก็ต โดยเฉพาะโปรดักต์ประเภทบ้านในเมือง จึงเริ่มต้นดูที่ดินในเมือง พอเจอแลนด์แบงก์ที่ใช่

โครงการแรกก็ทำเป็นซิตี้คอนโดฯเลย โอนที่ดินมาถือในมือไม่นาน 3-4 เดือนก็เปิดสำนักงานขาย พรีเซลโครงการทันที ผลตอบรับคือขายวันเดียวหมด จริง ๆ เราเพิ่งเข้ามาเต็มตัวในภูเก็ตเมื่อเดือนตุลาคม 2554 โครงการแรก "ดีคอนโด กะทู้" 500 ยูนิต ราคา 1 ล้านต้น ๆ ขายหมดวันเดียว พอได้ที่ดินเติมเข้ามาอีก ดีคอนโดโครงการที่ 2-3 ก็ตามมา "ดีคอนโด กะทู้-ป่าตอง" 600 ยูนิต 1 ล้านต้น ๆ ปิดการขายแล้ว "ดีคอนโด ครีก" 800 ยูนิต ราคา 1 ล้านกลาง ๆ ขายไปเกินครึ่งแล้ว

แบรนด์ดีคอนโดต้องเจาะกลุ่มลูกค้าราคาต่ำกว่า 5 หมื่นบาท/ตร.ม. และเมื่อเห็นว่าตลาดได้จังหวะแล้วก็เอาตัวกลางมาลง แบรนด์ "เดอะเบส" ราคา 5-8 หมื่นบาท/ตร.ม.

แบรนด์เดอะเบส เราตั้งชื่อโครงการ "เดอะเบส ดาวน์ทาวน์ ภูเก็ต" เพราะที่ตั้งเป็นทำเลจุดศูนย์กลางความเจริญย่านใหม่ของเกาะ ทุกอย่างลงตัว ด้วยสเป็ก แบรนด์ ที่ดินในทำเลหายาก อยู่ตรงข้ามห้างเซ็นทรัลเฟสติวัล ถนนวุฒิสงครามตัดกับถนนเจ้าฟ้าฯ เป็นของตระกูลเอกวานิชที่ตัดขายพื้นที่บางส่วนให้เรา มีประมาณ 300 ยูนิต ราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป ล่าสุดโครงการนี้ปิดการขายกว่า 90% ภายใน 3 วัน

- ทำไมตัดสินใจทำคอนโดฯ

พฤติกรรมผู้บริโภคเป็นตัวบอก เดิมคนภูเก็ตจะนิยมอยู่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวต้องชั้นเดียวด้วยนะ ปัจจุบันไลฟ์สไตล์เปลี่ยน ลูกหลานคนภูเก็ตเรียนหนังสือที่กรุงเทพฯกันหมด ผมก็เป็นคนหนึ่งที่เกิดต่างจังหวัด แต่เติบโตในกรุงเทพฯ พอถึงเวลาพ่อแม่เรียกลูกกลับบ้าน มารับมรดกหรือทำธุรกิจก็แล้วแต่ นั่นคืออะไรที่กรุงเทพฯรับรู้ คนภูเก็ตก็รับรู้หมด ใช้ชีวิตเหมือนคนกรุงเทพฯ

ส่วนคำถามทำไมเลือกทำคอนโดฯก่อน เหตุผลเพราะเราถนัดคอนโดฯ แบรนด์ "ดีคอนโดกับเดอะเบส" เปิดตัวโครงการในกรุงเทพฯเยอะ ชื่อเสียงของแบรนด์มันมาแล้ว นโยบายคือต่อไป 2 แบรนด์นี้จะเป็นตัวธงบุกตลาดต่างจังหวัด ของเราโฟกัสเฉพาะภูเก็ต เราทำวิจัยพบว่าตลาดไม่เคยตก ดีมานด์มีตลอดเวลา เพียงแต่เป็นตลาดเมืองท่องเที่ยว เดิมถ้าจะพัฒนาคอนโดฯริมทะเล บ้านริมทะเลต้องเจาะลูกค้าต่างชาติ แต่เกาะนี้มีคนทำงานในภูเก็ตประมาณ 3 แสนคน อยู่มานานเริ่มติดใจตั้งรกราก ทำให้มีประชากรแฝงรวมกันเกือบ 5 แสนคน ทำงานโรงแรม ธุรกิจบริการเยอะไปหมด เป็นกลุ่มที่กำลังซื้อสูงมาก

- ต้นทุนพัฒนาโครงการที่นี่

ประเด็นค่าแรงขั้นต่ำ ในภูเก็ตค่าแรงสูงกว่ากรุงเทพฯนานแล้ว ค่าก่อสร้างก็แพงกว่าในกรุงเทพฯ เพราะของทุกอย่างส่งมาจากกรุงเทพฯหมด ทำให้ต้นทุนสูง ทั้งค่าขนส่ง ค่าแรง เพราะเป็นแรงงานจากที่อื่น จะจ้างก็ต้องมีที่อยู่อาศัย มีสวัสดิการ ทำให้ค่าก่อสร้างสูงกว่ากรุงเทพฯ 10-15% อย่างไรก็ตาม ต้นทุนที่ดินจะถูกกว่ากรุงเทพฯ 10-15% ทำให้ถัวเฉลี่ยคอสต์แล้วสู้ได้

- มาร์จิ้นโครงการในภูเก็ต

มาตรฐานแสนสิริครับ แผนธุรกิจที่เซตขึ้นมาต้องใกล้เคียงกับพัฒนาโครงการในกรุงเทพฯ ซึ่งตลาดคอนโดฯในภูเก็ตเพิ่งเริ่มต้น เพราะที่ผ่านมายังไม่มีอะไรโดดเด่น ซัพพลายก็น้อยมากเมื่อเทียบกับประชากร ซัพพลายสะสมที่เปิดขายและอยู่ระหว่างสร้างมีประมาณหมื่นยูนิต
ต้น ๆ ในแง่คู่แข่งก็มีเยอะ แต่ส่วนใหญ่จะเป็นนักลงทุนท้องถิ่น เป็นเรื่องปกติ ตลาดอสังหาฯทั่วไปใครก็เข้ามาทำได้ ทุกจังหวัดทุกแห่งมีเจ้าถิ่น แต่ไม่ได้ใหญ่มากเมื่อเทียบกับสเกลของเรา

- มองแนวโน้มของเมือง

จะเหมือนกรุงเทพฯ ที่เมืองเริ่มเจริญ ราคาที่ดินเริ่มปรับสูงขึ้นเรื่อย ๆ การขยายตัวของเมืองจะโตตามถนน ไม่ใช่โตเป็นรัศมีวงกลมจากจุดศูนย์กลางจุดใดจุดหนึ่ง อย่างโครงการเดอะเบส ดาวน์ทาวน์ฯ อยู่ตรงข้ามห้างเซ็นทรัล หัวมุมถนนสองฝั่ง เลี้ยวเข้าเมืองภูเก็ตกับวิ่งตรงเข้าป่าตอง

มีผลสำรวจซัพพลายเปรียบเทียบเดือนเมษายน 1 ปี คือ 2554-2555 ประเภทคอนโดฯอย่างเดียว เปิดใหม่กว่า 5 พันยูนิต มูลค่ารวมกันกว่า 2 หมื่นล้านบาท เรามีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 10% ของตลาดรวม ขณะเดียวกันจะมียูนิตริมทะเล ราคาเฉลี่ยตก 5 ล้านบาท กับคอนโดฯที่ยูนิตอยู่ในเมือง ราคาเฉลี่ย 2-3 ล้านบาท เป็นตลาดคนทำงาน ซึ่งเมื่อตัดคอนโดฯริมทะเลออกไป ในแง่ยูนิตจะเหลือครึ่ง/ครึ่ง ขณะที่ตลาดหลักเราจะเป็นคอนโดฯในเมือง เพราะฉะนั้นห้องชุดเราขายหมด 100% นั่นคืออะไรล่ะ เรามองว่าเกิดจากเรามากระตุ้นตลาดให้คึกคึกและโตขึ้น

- ข้อจำกัดในการพัฒนา

เรื่องคุมความสูง ทุกทำเลในภูเก็ตสร้างตึกสูงได้ 15 ชั้น บางโซนทำได้ 6 เมตร สูงสุดคือ 45 เมตร ส่วนใหญ่จะเป็นตึกสูงในเมือง ฉะนั้น แม้จะได้ที่ดินมาแล้วก็ต้องทำโลว์ซิตี้คอนโดฯ ไม่ได้ทำคอนโดฯไฮไรส์ อย่างโครงการเดอะเบส ดาวน์ทาวน์ฯ มีพื้นที่ 3 ไร่ ทำตึกสูง 7 ชั้น แนวทางคือแสนสิริจะไม่ทำใหญ่ ๆ แต่ละโครงการจะมีพื้นที่ 2-3 ไร่ ใหญ่สุด 7 ไร่ 1,000 ยูนิต เพราะจะลงทุนต้องมองเรื่องอัตราดูดซับ หรือยอดขายด้วย

- สูตรสำเร็จพัฒนาคอนโดฯบนเกาะ

ที่นี่เพิ่งทำ 2 แบรนด์ ดีคอนโดกับเดอะเบสฯ ต้องอยู่ที่ดีมานด์ ขอประเมินอัตราดูดซับของดีมานด์-ซัพพลาย เพราะมีข้อจำกัดในแง่กฎหมายผังเมือง หลายตึกทำตึกสูงไม่ได้ ต้องทำโลว์ไรส์หมด ในแง่ราคาที่ดิน ซื้อขายกันไร่ละไม่ต่ำกว่า 50-60 ล้านบาท เพราะทำเลคอมเมอร์เชียล ทำให้เราพัฒนาโครงการบนแปลงที่ดินติดถนนไม่ได้ ถามคนภูเก็ตเขาบอกว่าที่ดินแพงเพราะถูกจำกัดด้วยความสูง ผมบอกได้เลยว่าภูเก็ตเป็นเมืองใหญ่ ที่ดินมีอีกเยอะ แต่ไม่ขาย เราฟังแล้วก็น่าจะจริง เพราะแปลงแรกที่ซื้อ จนถึงแปลงปัจจุบัน ราคาไม่ได้ขยับขึ้นมาก

- แสนสิริในภูเก็ต โตแบบไม่ตั้งใจ ?

ไม่ใช่นะ ก็โตด้วยธรรมชาติของมันยอดขายเรามาด้วยความสามารถของกำลังซื้อ (หัวเราะ) ผมมองว่าในภูเก็ต 10 ปีจากนี้เราโตได้ต่อเนื่องแน่นอน



ที่มา  :  16 ก.ค. 2555  ประชาชาติธุรกิจ

ร่วมแสดงความคิดเห็น